부부간 부동산 증여로 세금 2천만 원 줄인 실제 경험담

부부간 부동산 증여로 양도세를 수천만 원 줄일 수 있지만, 이월과세 10년 규정과 취득세 함정을 모르면 오히려 세금이 더 나옵니다. 실제 경험 기반으로 정리했습니다.

부부간 부동산 증여로 양도세를 수천만 원 줄일 수 있다는 이야기, 들어보셨을 거예요. 10년간 6억 원까지 증여세 비과세인 건 맞지만, 이월과세 10년 규정과 취득세 함정을 모르면 오히려 세금이 더 나올 수 있습니다.

저도 한때 그랬거든요. 남편 명의 아파트를 제 명의로 바꾸면 나중에 팔 때 양도세가 확 줄어들 거라고 단순하게 생각했어요. 근데 세무사를 만나고 나서 알게 된 게, 증여 타이밍 하나 잘못 잡으면 절세는커녕 세금이 불어나는 구조더라고요. 특히 2023년부터 이월과세 기간이 5년에서 10년으로 늘어나면서 예전 방식 그대로 따라 하면 큰코다칩니다.

그래서 직접 경험한 것, 세무사한테 들은 것, 실제로 실패한 주변 사례까지 전부 정리했어요. 부부간 부동산 증여를 고민 중이라면, 이 글을 끝까지 읽고 판단하셔도 늦지 않을 거예요.

부부간 증여 공제 6억 원, 제대로 알아야 약이 된다

부부간 증여의 가장 큰 무기는 10년간 6억 원 공제예요. 남편이 아내에게, 아내가 남편에게 10년 동안 합산 6억 원까지는 증여세가 0원입니다. 성인 자녀한테는 5,000만 원인 걸 생각하면 배우자 공제가 압도적으로 크죠.

근데 여기서 핵심은 “10년 합산”이라는 거예요. 한 번에 6억을 증여하든, 매년 6,000만 원씩 나눠서 주든, 10년 동안의 총합이 6억을 넘으면 초과분에 대해 증여세가 붙습니다. 그리고 이 10년이라는 주기는 리셋이 돼요. 40세에 6억을 증여하고, 50세에 다시 6억을 증여하면 두 번 다 비과세가 가능한 구조인 거죠.

증여세 면제 한도 2026, 직접 계산해보고 깜짝 놀란 진짜 금액

실제로 이걸 활용해서 절세하는 전략의 핵심은 양도세에 있어요. 예를 들어 남편이 3억에 산 아파트가 지금 9억이 됐다고 해볼게요. 그냥 팔면 양도차익 6억에 대해 양도세가 부과됩니다. 근데 아내에게 6억 원 상당의 지분을 증여한 뒤, 아내가 나중에 매도하면? 아내의 취득가액이 6억이 되니까 양도차익이 확 줄어드는 거예요.

다만 하나 꼭 짚고 넘어가야 할 게, 사실혼 관계에서는 이 공제가 적용되지 않는다는 점이에요. 법률혼, 그러니까 혼인신고를 한 부부만 6억 공제를 받을 수 있거든요. 실제로 사실혼 배우자에게 자금을 이체했다가 증여세를 추징당한 사례가 여럿 있습니다.

이월과세 10년 규정, 이걸 몰라서 세금 폭탄 맞는다

솔직히 이게 제일 무서운 부분이었어요. 부부간 증여 후에 바로 팔면 절세가 될 거라고 생각하잖아요. 근데 아닙니다. 소득세법에 따르면, 배우자나 직계존비속에게 부동산을 증여한 뒤 증여일로부터 10년 이내에 제3자에게 양도하면, 증여받은 가액이 아니라 원래 증여자가 처음 취득한 가액으로 양도차익을 계산해요.

이게 바로 “이월과세”라는 건데, 쉽게 말하면 이렇습니다. 남편이 3억에 산 아파트를 아내에게 8억으로 증여했어요. 아내가 2년 뒤에 10억에 팔았다고 치면, 양도차익을 10억 – 8억 = 2억으로 계산하는 게 아니라, 10억 – 3억 = 7억으로 계산한다는 거예요. 증여가 아예 없었던 것처럼 보는 거죠.

이 규정이 2023년 1월 1일 이후 증여분부터 기존 5년에서 10년으로 확대됐거든요. 예전에는 5년만 버티면 됐는데 이제는 10년을 기다려야 합니다. 제 주변에서도 이걸 모르고 “5년 지났으니까 괜찮겠지” 했다가 이월과세 적용돼서 수천만 원 더 낸 분이 계세요. 세법 개정 시점을 꼭 확인하셔야 해요.

그래서 부부간 증여를 통한 양도세 절세는, 증여 후 최소 10년 이상 보유할 수 있는 상황에서만 효과가 있습니다. 단기간 내 매도 계획이 있다면 증여 자체를 재고해야 해요. 이 부분은 반드시 세무 전문가와 상담하시길 권합니다.

취득세 3.5%는 기본, 조정지역이면 12%까지

증여세가 0원이라고 해서 세금을 아예 안 내는 건 아니에요. 부동산 증여에는 반드시 취득세가 따라붙습니다. 이 부분을 간과하는 분들이 꽤 많더라고요.

부부간 부동산 증여 시 취득세는 무상취득 기준으로 3.5%가 적용돼요. 여기에 농어촌특별세 0.2%, 지방교육세 0.3%까지 합치면 실질적으로 약 4%를 내야 합니다. 6억짜리 아파트를 증여받으면 취득세만 약 2,400만 원이 나오는 거예요. 적은 돈이 아니잖아요.

구분	일반 증여	조정지역 다주택
취득세율	3.5%	12%
부가세 포함 실효세율	약 4%	약 13.4%
6억 기준 세액	약 2,400만 원	약 8,040만 원
적용 조건	비조정 또는 1주택	조정지역 공시가 3억 이상

문제는 조정대상지역에서 시가표준액(공시가격) 3억 원 이상 주택을 증여받는 경우예요. 이때는 취득세가 12%로 뛰어올라요. 부가세 포함하면 약 13.4%에 달하는데, 6억 기준으로 8,000만 원이 넘는 금액이죠. 저도 처음에 이 숫자를 보고 깜짝 놀랐어요. 증여세는 0원인데 취득세가 이 정도라니.

그래서 증여 전에 반드시 해당 부동산이 조정대상지역인지, 공시가격이 얼마인지 확인해야 합니다. 조정지역 지정·해제는 수시로 변경되니까, 증여 시점의 지정 현황을 국토교통부 홈페이지에서 직접 확인하는 게 좋아요.

부담부증여라는 카드, 언제 꺼내야 할까

부담부증여는 말 그대로 “빚을 끼워서 증여하는 것”이에요. 아파트 시세가 9억인데 전세보증금 3억이 있다면, 순수 증여 금액은 6억으로 잡히고 전세보증금 3억은 수증자가 채무를 인수하는 형태가 됩니다. 이렇게 하면 증여세 과세 대상이 줄어드는 효과가 있어요.

근데 여기서 중요한 게, 채무 인수 부분에 대해서는 증여자에게 양도소득세가 발생한다는 점이에요. 아파트를 3억에 샀는데 전세보증금 3억을 끼고 증여하면, 증여자 입장에서 3억어치를 “매매한 것”으로 보거든요. 양도차익에 따라 양도세가 나올 수 있습니다.

그리고 취득세 측면에서도 차이가 생겨요. 부담부증여에서 채무 인수 부분은 유상취득으로 보기 때문에 취득세율이 매매 기준(1~3%)으로 적용될 수 있어요. 조정지역 다주택자라면 증여 취득세 12%보다 훨씬 낮아지는 거죠. 그래서 조정지역 다주택 상황에서는 부담부증여가 취득세 절감에 꽤 효과적인 카드가 됩니다.

다만 국세청이 부담부증여를 볼 때 채무의 실질을 꼼꼼히 따져요. 전세보증금이 아니라 대출을 끼는 경우, 수증자가 실제로 그 대출 원리금을 갚고 있는지를 확인합니다. 명목만 부담부증여이고 실제로는 증여자가 계속 갚고 있다면, 그 부분도 증여로 재분류될 수 있어요.

홈택스 증여세 신고, 직접 해봤더니 이렇더라

6억 이하 배우자 증여는 증여세가 0원이니까 신고 안 해도 되지 않느냐고 묻는 분들이 많아요. 법적으로는 6억 이하라면 신고하지 않아도 가산세가 없습니다. 하지만 제 경험상, 신고를 해두는 게 훨씬 안전하더라고요.

왜냐하면 나중에 해당 부동산을 매도할 때 취득가액 증빙이 필요하거든요. 증여세 신고를 해놓으면 증여 당시의 시가가 국세청에 공식 기록으로 남아서, 향후 양도세 계산 시 분쟁 소지를 줄일 수 있어요. 저도 세무사 조언으로 6억 이하였지만 신고를 진행했습니다.

절차 자체는 생각보다 어렵지 않았어요. 국세청 홈택스에 공동인증서로 로그인한 다음, 신고/납부 메뉴에서 증여세 항목을 선택합니다. 일반증여신고에서 확정신고 작성으로 들어가면, 기본정보 입력 → 증여재산명세 입력 → 세액계산 입력 → 신고서 제출 순서로 진행돼요. 증여받은 날로부터 3개월 이내에 수증자(증여받은 사람)가 직접 신고하면 됩니다.

부동산 증여는 감정평가서나 매매사례가액 같은 시가 증빙 자료가 필요할 수 있어서, 현금 증여보다는 복잡한 편이에요. 고가 부동산이라면 감정평가 비용이 수십만 원에서 백만 원 이상 들기도 하고요. 저는 공시가격 기준으로 신고했다가 세무사가 감정평가를 받는 게 유리할 수 있다고 해서 다시 검토한 적도 있었어요.

국세청 홈택스 바로가기

부부간 증여 실패 사례 3가지와 교훈

주변에서 직접 보고 들은 사례들을 공유할게요. 첫 번째는 이월과세를 몰랐던 경우예요. 지인 부부가 2023년에 아파트를 증여하고 2026년에 팔았는데, 증여가액이 아닌 원래 취득가로 양도차익이 계산되면서 예상보다 양도세가 3,000만 원 이상 더 나왔어요. “5년 룰”이 10년으로 바뀐 걸 몰랐던 거죠.

두 번째는 생활비를 증여로 오인받은 경우입니다. 아내가 남편에게 받은 생활비를 수년간 모아서 부동산에 투자했는데, 국세청에서 자금 출처 조사를 하면서 이 금액이 생활비가 아닌 증여라고 판단한 거예요. 생활비는 실제로 소비한 금액만 인정되고, 모아서 재산을 형성하면 그건 증여로 봅니다. 매경 보도에 따르면 고액 자산가일수록 이런 계좌 추적 사례가 늘고 있다고 해요.

세 번째는 비거주자 배우자에게 증여한 케이스예요. 해외 영주권을 취득한 배우자에게 6억 공제를 적용해서 증여세 신고를 했는데, 과세관청이 수증자를 비거주자로 판단해서 공제 자체를 부인해버린 거죠. 증여재산공제는 수증자가 거주자인 경우에만 적용되거든요. 해외 거주 배우자가 있는 분들은 거주자 판정 기준을 꼼꼼히 따져봐야 합니다.

10년 단위 장기 절세 설계, 결국 이게 답이었다

결국 부부간 증여 절세의 핵심은 “시간”이었어요. 당장 세금을 줄이겠다는 단기 전략보다, 10년 단위로 자산을 분산 이전하는 장기 설계가 훨씬 효과적이더라고요.

예를 들어 40대 부부라면 이런 식이에요. 올해 배우자에게 6억 원 상당의 부동산 지분을 증여하고 신고합니다. 10년 후인 50대에 다시 6억 원을 증여해요. 이렇게 하면 20년간 12억 원의 자산을 증여세 없이 이전할 수 있죠. 그리고 두 번째 증여 후 10년이 지나면 이월과세도 적용되지 않으니, 매도 시점에서 양도세도 절세가 됩니다.

이 전략의 또 다른 장점은 상속세 대비예요. 배우자에게 미리 자산을 분산해 놓으면, 나중에 상속이 발생했을 때 피상속인의 재산 총액이 줄어들어 상속세율 구간이 낮아질 수 있거든요. 물론 증여일로부터 10년 이내에 상속이 개시되면 증여 재산이 상속세 과세가액에 합산되니까, 이것도 타이밍이 중요합니다.

저는 이 과정에서 느낀 게, 혼자서 판단하면 안 된다는 거였어요. 인터넷에서 본 정보만 믿고 진행했다가 세법 개정을 놓치거나, 자기 상황에 안 맞는 전략을 따라 하면 오히려 손해를 봅니다. 반드시 세무사나 세무 전문가 상담을 받으시길 권합니다. 상담 비용 몇십만 원으로 수천만 원의 세금 차이가 날 수 있으니까요.

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