분양권 전매 양도세, 직접 계산해보니 진짜 이 정도였습니다 (2026년 기준)

분양권을 전매하면서 프리미엄이 붙었다면, 양도소득세는 피할 수 없습니다. 보유 기간이 1년이냐 아니냐에 따라 세율이 60%와 70%로 갈리고, 지방소득세까지 합산하면 실질 세부담은 66~77%에 달하거든요.

저는 2024년에 경기도 한 신도시 분양권을 전매한 적이 있어요. 당첨된 지 1년 3개월쯤 됐을 때였는데, 프리미엄이 제법 붙어서 “지금 팔면 좋겠다” 싶었거든요. 막상 세금 계산을 해보니까 입이 벌어졌습니다. 양도차익의 60%에 지방소득세 10%까지, 실질적으로 차익의 66%가 세금이더라고요.

그때 제대로 공부했어요. 세무사한테 상담도 받고, 국세청 홈택스에서 직접 신고도 해봤고요. 그 과정에서 알게 된 것들, 실수하기 쉬운 포인트들을 가능한 한 구체적으로 정리해봤습니다.

특히 2026년에는 5월 9일부로 다주택자 양도세 중과 유예가 종료되면서, 분양권을 보유한 분들의 세금 전략이 크게 달라질 수밖에 없는 상황이에요. 이 글에서 계산 구조부터 절세 방법, 신고 절차까지 한 번에 다뤄보겠습니다.

분양권 전매 양도소득세, 정확히 뭘 내는 건가요?

분양권 양도소득세는 분양권을 다른 사람에게 팔면서 생긴 차익에 부과되는 세금이에요. 여기서 핵심은 “분양권은 부동산이 아니라 부동산을 취득할 수 있는 권리“라는 점입니다. 이 구분이 왜 중요하냐면, 일반 주택과 세율 체계가 완전히 다르기 때문이에요.

일반 주택을 양도하면 2년 이상 보유 시 기본세율(6~45%)이 적용되잖아요. 근데 분양권은 아무리 오래 갖고 있어도 세율이 내려가지 않습니다. 보유 기간 1년 미만이면 70%, 1년 이상이면 60%가 일괄 적용돼요. 2021년 6월 1일 이후 양도분부터 이 기준이 적용되고 있고, 조정대상지역이든 비조정대상지역이든 구분 없이 동일하게 적용됩니다.

2026년 정부지원금 직접 신청해봤더니

처음에 이 사실을 몰랐어요. “2년만 갖고 있으면 기본세율 되는 거 아닌가?” 생각했는데, 분양권은 완전히 별개의 규정이더라고요. 세무법인 혜움 자료에서도 확인했는데, 분양권은 2년 이상 보유해도 기본세율(6~45%)이 적용되지 않고 무조건 60% 고정세율이라고 명확히 안내하고 있었습니다.

한 가지 더. 분양권 양도차익에는 지방소득세가 양도소득세의 10% 추가로 붙어요. 그래서 실질 세부담율은 1년 미만 보유 시 77%(70% + 7%), 1년 이상 보유 시 66%(60% + 6%)가 되는 겁니다. 프리미엄이 1억이면 최소 6,600만 원이 세금이라는 거예요.

보유 기간별 세율 — 1년 기준으로 갈리는 운명

분양권 양도세에서 가장 핵심적인 변수는 보유 기간이에요. 딱 1년을 기준으로 세율이 10%p나 차이 나거든요. 보유 기간은 분양 당첨일(계약일)부터 전매 계약일까지로 계산합니다.

구분	양도세율	실질 세부담 (지방소득세 포함)
1년 미만 보유	70%	77%
1년 이상 보유	60%	66%
일반 주택 (2년 이상)	6~45%	6.6~49.5%

표를 보면 느끼시겠지만, 분양권과 일반 주택의 세율 차이가 엄청납니다. 양도차익이 1억일 때 일반 주택(2년 이상, 기본세율 35% 구간)이면 약 3,500만 원 정도인데, 분양권이면 6,000만 원이에요. 거의 두 배 차이가 나는 거죠.

제가 전매했을 때 보유 기간이 1년 3개월이었거든요. 만약 3개월만 일찍 팔았으면 세율이 70%로 올라갔을 텐데, 그 차이가 수백만 원이었습니다. 분양권 전매를 고민하고 있다면, 보유 기간을 반드시 먼저 따져봐야 해요.

실전 계산 과정 — 프리미엄 5천만 원일 때 세금은?

계산 구조 자체는 생각보다 단순해요. 복잡하게 느껴지는 건 용어 때문이지, 실제 흐름은 이렇습니다.

양도가액에서 취득가액과 필요경비를 빼면 양도차익이 나오고, 여기서 기본공제 250만 원을 빼면 과세표준이 나옵니다. 이 과세표준에 세율을 곱하면 양도소득세가 산출되는 구조예요.

구체적인 사례로 보여드릴게요. 분양가 5억 원짜리 아파트를 프리미엄 5천만 원 붙여서 전매한다고 가정합니다. 보유 기간은 1년 이상이고요.

① 양도가액: 프리미엄 5,000만 원 (분양가 자체가 아니라 웃돈 부분만 양도가액이 됩니다)

② 취득가액: 0원 (최초 분양 당첨자가 직접 전매하는 경우, 분양권 자체를 매수한 게 아니므로 취득가액이 0원이에요. 만약 다른 사람에게서 분양권을 매수해서 재전매하는 거라면, 그때 지불한 프리미엄이 취득가액이 됩니다)

③ 필요경비: 중개보수 + 인지세 등. 여기서는 중개보수 200만 원, 인지세 15만 원으로 총 215만 원이라고 가정할게요.

④ 양도차익: 5,000만 원 – 0원 – 215만 원 = 4,785만 원

⑤ 기본공제: 250만 원 (연 1회, 같은 해에 다른 양도 소득이 없을 때)

⑥ 과세표준: 4,785만 원 – 250만 원 = 4,535만 원

⑦ 양도소득세: 4,535만 원 × 60% = 2,721만 원

⑧ 지방소득세: 2,721만 원 × 10% = 272.1만 원

⑨ 총 납부세액: 약 2,993만 원

프리미엄 5,000만 원에서 세금 약 3,000만 원, 중개보수 200만 원을 빼면 실제 손에 쥐는 돈은 약 1,800만 원 정도인 거예요. 솔직히 이 계산 결과를 처음 봤을 때 허탈했습니다. 5천만 원 벌었다고 생각했는데, 실수령은 2천만 원이 채 안 되더라고요.

장기보유특별공제? 분양권은 해당 없습니다

이 부분에서 많은 분들이 착각하세요. “3년 넘게 보유했으니 장기보유특별공제 받을 수 있지 않나?” 하는 생각인데, 분양권은 아닙니다. 장기보유특별공제는 토지와 건물에만 적용되거든요.

분양권은 소득세법상 “부동산에 관한 권리”로 분류돼요. 아직 건물이 지어지기 전이니까 건물도 아니고, 토지를 직접 보유한 것도 아니니까요. 그래서 아무리 오래 갖고 있어도 장기보유특별공제율 0%입니다.

한 가지 더 주의할 게 있어요. 비과세 적용도 원칙적으로 안 됩니다. 1세대 1주택 비과세는 “주택”을 양도할 때 적용되는 건데, 분양권은 주택이 아니거든요. 다만, 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함되기 때문에, 기존 주택이 있는 상태에서 분양권을 취득하면 다주택자로 분류될 수 있습니다.

저도 이 부분에서 혼동이 있었어요. “분양권이 주택 수에 포함된다” 해서 비과세도 적용되는 줄 알았는데, 전혀 다른 이야기였습니다. 주택 수 포함은 다주택 여부 판단 때 적용되는 거고, 비과세 혜택은 완공된 주택을 양도할 때에만 가능한 거예요. 이걸 구분 못 하면 세금 계획이 완전히 어긋나게 됩니다.

다만 예외가 하나 있긴 합니다. 종전 주택을 보유한 상태에서 분양권을 취득한 경우, 일시적 1세대 2주택(1주택 + 1분양권) 특례로 종전 주택을 비과세 양도할 수 있는 규정이 있어요. 이건 분양권 자체를 비과세로 파는 게 아니라, 종전 주택을 비과세로 처분하는 것이니 헷갈리지 마세요.

2026년 5월 9일 — 다주택자 중과 유예 종료 영향

2026년 2월 24일 국무회의에서 의결된 소득세법 시행령 개정안에 따라, 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치가 2026년 5월 9일부로 종료됩니다. 이건 분양권 보유자에게도 직접적인 영향을 미칩니다.

우선 분양권 자체의 양도세율(60%/70%)은 중과 유예와 직접 관련이 없어요. 분양권은 원래부터 고정세율이 적용되니까요. 하지만 문제는 다른 데 있습니다.

분양권이 주택 수에 포함되면서, 기존 주택을 양도할 때 다주택 중과가 적용될 수 있거든요. 예를 들어 주택 1채를 보유한 상태에서 분양권 1개를 갖고 있으면, 5월 9일 이후에는 조정대상지역 내 기존 주택 양도 시 기본세율에 20%p가 중과될 수 있습니다. 2주택은 +20%p, 3주택 이상은 +30%p예요.

연합뉴스 보도(2026.2.12.)에 따르면, 5월 9일 이전까지 매매 계약을 체결하고 잔금을 치르면 유예 혜택을 받을 수 있고, 이미 계약을 체결한 경우에는 최장 4~6개월의 잔금 유예 기간이 주어집니다. 임대 중인 주택은 임대차 계약 최초 종료일까지 유예되지만, 늦어도 2028년 2월 11일까지는 실거주를 위해 입주해야 한다고 합니다.

국세청 양도소득세 세율표 확인

분양권 양도세 절세, 현실적으로 가능한 방법

솔직히 분양권 양도세 절세 여지는 크지 않아요. 세율 자체가 60~70% 고정이고, 장기보유특별공제도 없으니까요. 그래도 아예 방법이 없는 건 아닙니다. 현실적으로 효과가 있는 것들만 정리해볼게요.

첫 번째는 보유 기간 1년 넘기기입니다. 당연한 이야기 같지만, 10%p 차이(70% → 60%)는 양도차익이 클수록 큰 금액이에요. 프리미엄이 1억이면 1,000만 원 차이가 나는 겁니다. 며칠 차이로 세율 구간이 바뀔 수 있으니, 전매 시점을 조절할 수 있다면 반드시 따져봐야 합니다.

두 번째는 필요경비를 빠짐없이 챙기는 것이에요. 분양권 전매에서 인정되는 필요경비는 중개보수와 인지세가 대표적입니다. 금액이 크진 않지만, 영수증 하나 놓치면 그만큼 과세표준이 올라가니까요. 중개보수는 반드시 현금영수증이나 세금계산서를 받아두세요.

세 번째, 발코니 확장이나 옵션 비용을 지불한 경우 이 금액이 취득가액에 포함될 수 있어요. 이건 분양 계약 구조에 따라 다를 수 있어서, 반드시 세무사와 확인해보셔야 합니다. 제 경우에는 옵션 비용이 별도 계약이었는데, 세무사가 취득가액에 산입 가능하다고 안내해줬고, 그만큼 양도차익이 줄어들었습니다.

네 번째로, 전매를 포기하고 입주 후 주택으로 양도하는 전략이 있어요. 분양권 상태에서 팔면 60~70%이지만, 입주해서 등기를 마치고 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유, 조정대상지역은 2년 거주)을 충족하면 9억 원(2025년 기준 12억 원) 이하 양도차익에 대해 비과세를 받을 수 있습니다. 시간이 걸리지만, 양도차익이 큰 경우라면 이게 훨씬 유리할 수 있어요.

다섯 번째, 같은 해에 다른 부동산 양도 손실이 있다면 손익통산을 활용할 수 있습니다. 같은 과세 기간 내에 다른 부동산에서 양도손실이 발생했다면, 분양권 양도차익과 통산하여 과세표준을 낮출 수 있어요. 다만 이건 상황이 맞아야 하는 거라서 모든 사람에게 해당되진 않습니다.

신고 절차와 필요 서류 — 홈택스 기준

분양권 전매 양도소득세는 전매일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부해야 합니다. 예를 들어 2026년 3월 15일에 전매했다면, 3월 말일(3월 31일)로부터 2개월 후인 5월 31일까지 신고해야 하는 거예요.

신고는 국세청 홈택스에서 전자신고가 가능합니다. 절차를 간단히 정리하면 이래요. 홈택스 접속 후 로그인, “세금신고 → 양도소득세” 메뉴 선택, 양도 자산 유형에서 “부동산에 관한 권리(분양권)” 선택, 양도가액·취득가액·필요경비 입력, 보유 기간 확인, 세액 자동 계산 후 신고서 제출, 부속 서류 첨부 순서입니다.

필요 서류는 생각보다 여러 가지예요. 제가 실제로 신고할 때 준비했던 서류를 기준으로 말씀드릴게요.

분양 계약서(공급 계약서) 원본 사본, 전매 매매계약서 사본, 부동산 거래 신고필증, 중개보수 영수증, 인지세 납부 영수증이 기본입니다. 여기에 발코니 확장이나 옵션 계약이 있으면 해당 계약서와 납입 영수증도 챙겨야 해요. 홈택스 첨부는 PDF 파일만 가능하고, JPG나 PNG는 자동 변환돼서 올라갑니다.

기한 내 신고하지 않으면 무신고 가산세(납부세액의 20%, 부정한 경우 40%)와 납부불성실 가산세(미납세액 × 일수 × 0.022%)가 붙습니다. 세금 자체도 큰데 가산세까지 맞으면 정말 아프거든요. 제 지인 중에 “나중에 한꺼번에 하지 뭐” 하다가 가산세 수백만 원 낸 사례가 있었어요. 절대 늦추지 마세요.

국세청 홈택스 양도소득세 신고

자주 묻는 질문 (FAQ)

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