상속세 절세 부동산 분할, 아버지 돌아가시고 6억 아끼기까지 내가 겪은 과정

솔직히 말하면 저도 상속세라는 걸 남의 일이라고만 생각했거든요. 서울에 아파트 한 채 있는 부모님이야 중산층이지 무슨 상속세 대상이겠나 싶었는데, 2024년 아버지가 갑자기 쓰러지시면서 현실이 됐습니다.

시가 17억짜리 마포 아파트, 예금 3억, 소형 상가 하나. 합산하니 대략 23억이더라고요. 배우자인 어머니와 자녀 둘이 상속인인데, 아무 전략 없이 법정 지분대로 나누면 상속세가 거의 3억에 육박한다는 얘기를 세무사한테 들었을 때—진짜 숨이 턱 막혔습니다.

그때부터 세무사 세 곳을 돌아다니고, 국세청 상담도 받고, 관련 판례까지 뒤지면서 알게 된 게 하나 있어요. 상속세는 ‘얼마를 물려받느냐’보다 ‘어떻게 나누느냐’가 세금을 결정한다는 사실이요.

2026년 상속세율과 공제 한도, 지금 기준은 이겁니다

먼저 기본 뼈대부터 잡고 가야 해요. 2025년 정기국회에서 상속세 공제 확대안(일괄공제 5억→8억, 배우자공제 최소 5억→10억)이 논의됐지만, 결국 여야 이견으로 국회 문턱을 넘지 못했습니다. 2026년 2월 현재, 상속세는 현행 체계가 그대로 유지되고 있어요.

그래서 지금 적용되는 기준을 정확히 알아야 합니다. 헤드라인만 보고 “17억까지 면세 아니야?”라고 착각하면 큰일 나거든요.

과세표준	세율	누진공제
1억 이하	10%	—
1억~5억	20%	1,000만
5억~10억	30%	6,000만
10억~30억	40%	1억 6,000만
30억 초과	50%	4억 6,000만

과세표준 30억을 넘으면 절반을 세금으로 내야 한다는 얘기예요. 누진세율 구조라서 과세표준을 낮추는 게 절세의 본질인데, 그 방법이 바로 ‘분할’입니다.

현행 공제 체계를 정리하면 이렇습니다. 일괄공제 5억 원(기초공제 2억 + 인적공제를 합산해도 5억 미만이면 일괄공제 선택), 배우자 공제 최소 5억~최대 30억 원(법정상속분 한도), 금융재산 공제 최대 2억 원, 동거주택 상속공제 최대 6억 원 등이 있어요. 이 공제 항목들을 어떤 조합으로 극대화하느냐가 곧 분할 전략의 핵심이 됩니다.

배우자 공제를 극대화하는 협의분할, 이렇게 다릅니다

상속세 절세에서 가장 파괴력이 큰 카드는 단연 배우자 상속공제입니다. 최소 5억에서 최대 30억까지 공제가 가능하니까요. 그런데 이 공제를 제대로 받으려면 반드시 ‘협의분할’을 해야 해요.

우리 집 경우를 예로 들어볼게요. 아버지 총 상속재산이 23억이었고, 어머니와 저·동생 둘이 상속인이었거든요. 법정상속분은 배우자 1.5 : 자녀 1 : 자녀 1이라 어머니 몫이 약 9.86억(23억 × 1.5/3.5)이에요.

생애최초 취득세 환급 직접 신청해봤더니 200만원 돌려받은 과정

그런데 세무사가 “어머님한테 더 많이 배분하세요”라고 한 거예요. 왜냐하면 배우자 공제는 실제 상속받은 금액만큼 공제되거든요. 법정상속분 한도 내에서요.

협의분할을 통해 어머니한테 예금 3억과 상가(시가 4억)를 배분하고, 아파트 17억 중 일부 지분도 추가로 드렸더니 배우자 공제가 약 9.86억까지 올라갔어요. 법정상속분 한도와 동일하게 맞춘 겁니다. 결과적으로 일괄공제 5억 + 배우자 공제 9.86억 + 금융재산 공제를 합산하니, 과세표준이 법정분할 대비 약 4.8억 정도 줄었고 상속세는 거의 1.5억 가까이 절감됐어요.

여기서 절대 잊으면 안 되는 게 있습니다. 배우자 상속재산 분할은 상속세 신고기한(사망일이 속한 달 말일로부터 6개월) 후 9개월 이내에 등기까지 완료해야 해요. 이 기한을 하루라도 넘기면 배우자 공제가 최소 5억으로 줄어듭니다. 저는 이걸 모를 뻔했는데, 세무사가 신고기한 두 달 전에 재차 확인해줘서 천만다행이었어요.

사전증여와 인적 분할로 누진세율 피하기

상속세의 핵심 원리 하나만 기억하세요. 누진세율이기 때문에 한 덩어리로 과세하면 세율이 치솟고, 여러 조각으로 나누면 낮은 세율 구간에 분산됩니다. 이게 ‘분할 절세’의 전부예요.

사전증여가 바로 이 분할의 대표 수단입니다. 다만 함정이 있어요. 상속인(배우자·자녀)에게 사망 전 10년 이내에 증여한 재산은 상속재산에 합산됩니다. 상속인이 아닌 사람(며느리·사위·손주)은 5년 이내 증여분이 합산되고요.

제가 뼈아프게 후회하는 게 바로 이 부분이에요. 아버지가 5년 전에 저한테 아파트 지분 일부를 증여해주셨거든요. 당시 시가 2억 정도였는데, 사망 시점에 상속재산에 다시 합산됐습니다. 만약 11년 전에 증여했다면 합산되지 않았을 텐데.

그래서 건강할 때 미리미리 증여하는 게 중요합니다. 구체적으로 이렇게 하면 됩니다.

배우자에게는 10년간 6억 원까지 증여세 없이 줄 수 있고, 성인 자녀에게는 10년간 5,000만 원, 미성년 자녀는 2,000만 원까지 비과세예요. 며느리·사위에게도 10년간 1,000만 원이 비과세입니다. 이걸 10년 주기로 반복하면서, 수증자(받는 사람)를 여러 명으로 나누면 전체 상속재산이 줄어들어 누진세율이 낮아지는 거죠.

부동산 평가 방식 하나로 세금이 수천만 원 달라진다

이건 제가 직접 겪고 나서 진짜 놀랐던 부분인데요. 상속 부동산의 ‘가격’을 어떻게 정하느냐에 따라 세금이 천차만별이에요.

아파트(공동주택)의 경우, 원칙적으로 시가가 상속재산 평가액이 됩니다. 국세청은 ‘유사매매사례가액’이라고 해서, 같은 단지 내 비슷한 면적·층수의 최근 거래가를 가져다 씁니다. 우리 집 아파트도 같은 동 비슷한 층 물건이 17.2억에 거래된 기록이 있어서 그게 기준이 될 뻔했어요.

그런데 세무사가 감정평가를 한번 받아보라고 했거든요. 감정평가액은 유사매매사례가액보다 우선 적용되거든요. 감정평가를 두 군데서 받았는데 평균 15.8억이 나왔습니다. 유사매매사례 대비 1.4억이 줄었어요. 세율 30~40% 구간이라 세금으로 환산하면 약 4,200만~5,600만 원 절감 효과가 있었죠.

감정평가 수수료는 건당 약 50~80만 원 정도였는데, 상속세 신고 시 500만 원 한도로 감정평가 수수료 공제도 가능합니다. 그리고 아파트 상속은 감정평가를 받더라도 취득세에는 영향이 없어요. 취득세는 시가표준액(공시가격) 기준으로 매기니까, 감정가가 낮다고 취득세가 올라가는 게 아닙니다.

단독주택이나 상가는 상황이 좀 다릅니다. 유사매매사례가 없는 경우가 많아서 기준시가(공시지가)로 신고할 수 있는데, 기준시가가 시세보다 훨씬 낮잖아요. 근데 이걸 그냥 기준시가로 신고하면 국세청에서 나중에 직접 감정평가를 의뢰해서 가격을 올려버리는 경우가 있어요. 차라리 선제적으로 낮은 수준에서 감정평가를 받아 신고하는 게 나을 수 있습니다. 이건 반드시 전문가와 상의하셔야 하는 부분이에요.

동거주택 상속공제와 금융재산 공제, 놓치면 수천만 원 손해

배우자 공제 다음으로 공제 한도가 큰 게 동거주택 상속공제예요. 최대 6억 원까지 공제되거든요. 근데 요건이 까다롭습니다.

피상속인(돌아가신 분)과 직계비속인 상속인이 상속 개시일로부터 소급해서 10년 이상 같은 주택에서 동거해야 하고, 1세대 1주택이어야 하며, 상속받는 자녀가 상속 개시일 현재 무주택자여야 합니다. 솔직히 이 세 가지를 다 충족하는 경우가 흔하진 않아요.

제 동생이 혹시나 해서 따져봤는데, 결혼 후 독립한 지 7년밖에 안 돼서 10년 요건이 안 됐어요. 만약 결혼 전부터 쭉 부모님과 살았다면 가능했을 텐데, 아쉽더라고요. 주민등록상 분리돼 있어도 실질적으로 동거했다면 인정받을 수 있다는 판례가 있긴 한데, 입증이 쉽지 않습니다.

금융재산 공제도 간과하기 쉬운 항목이에요. 상속재산 중 순금융재산(금융재산 – 금융부채)이 있으면, 그 금액의 20%를 최대 2억 원 한도로 공제받습니다. 우리 집은 예금 3억에서 부채를 제하고 순금융재산이 약 2.5억이라 5,000만 원을 추가 공제받았어요. 작은 금액 같지만 세율 구간에 따라 실제 절감 효과는 1,500만~2,000만 원 정도 됩니다.

2차 상속까지 내다보는 장기 분할 설계

배우자한테 많이 몰아주면 1차 상속세는 확실히 줄어요. 그런데 여기서 끝이 아닙니다. 어머니가 나중에 돌아가시면 ‘2차 상속’이 발생하거든요. 이때는 배우자 공제가 없어요. 일괄공제 5억만 적용됩니다.

저도 처음엔 “어머니한테 최대한 몰아주자”고 했는데, 세무사가 시뮬레이션을 돌려줬어요. 어머니가 75세시니까 기대여명이 약 13년이고, 그 사이에 부동산 가격이 오르면 2차 상속 시 과세표준이 오히려 더 커질 수 있다는 거예요.

결국 1차와 2차 상속세 합산이 최소가 되는 지점을 찾아야 합니다. 우리 집은 어머니가 비교적 건강하시고 자산이 더 불어날 가능성이 있어서, 배우자 공제를 법정상속분 한도까지만 채우고 나머지는 자녀에게 배분하는 절충안을 택했어요.

한 가지 더. ‘단기 재상속 세액공제’라는 제도가 있습니다. 1차 상속 후 10년 이내에 2차 상속이 발생하면, 이미 과세된 상속재산에 대해 세액공제를 해줍니다. 1년 이내 재상속이면 직전 상속세액의 100%를 공제하고, 이후 1년마다 10%씩 체감해서 10년이면 10%만 공제돼요. 배우자의 건강 상태에 따라 이 제도까지 고려한 분할 설계가 필요합니다.

이건 정말 전문가 없이는 판단하기 어렵더라고요. 세무사마다 시뮬레이션 결과가 달랐고, 부동산 가격 상승률을 몇 퍼센트로 보느냐에 따라 최적 배분 비율이 바뀌었습니다. 반드시 상속 전문 세무사와 구체적인 수치를 놓고 상담하시길 권합니다.

연부연납·물납, 현금이 없을 때 부동산으로 세금 내는 법

상속세의 또 다른 공포는 “세금은 현금으로 내야 하는데, 물려받은 건 부동산”이라는 거예요. 부동산을 급매로 팔자니 손해고, 대출을 받자니 이자가 부담이고.

이때 활용할 수 있는 제도가 연부연납과 물납입니다. 연부연납은 상속세가 2,000만 원을 초과하면 신청 가능하고, 납세담보(상속받은 부동산 등)를 제공하면 최대 10년간 분할 납부할 수 있어요. 2025년 3월 기준 연부연납 이자율은 연 3.1%입니다.

물납은 더 파격적인 방법인데요. 상속재산 중 부동산·유가증권 비중이 50%를 넘고 세액이 2,000만 원 초과이며 현금 납부가 곤란한 경우, 상속받은 부동산 자체로 세금을 낼 수 있습니다. 다만 물납은 상속세에만 허용되고 증여세는 안 돼요.

우리 집은 어머니가 예금을 상속받으셔서 그걸로 세금을 납부했고, 부족분은 연부연납을 신청했습니다. 10년간 나눠 내니까 매년 부담이 확 줄었어요. 상가 임대수익으로 충분히 감당 가능한 수준이 됐고요.

상속세 개편 전망, 유산취득세 도입은 언제쯤

상속세 개편 논의는 수년째 이어지고 있지만, 2026년 2월 현재까지 확정된 건 없습니다. 지금까지의 흐름을 정리하면 이렇습니다.

2024년 12월, 정부가 추진했던 상속세 최고세율 인하(50%→40%)와 자녀공제 확대(5천만→5억) 법안이 국회에서 부결됐어요. 이후 2025년에는 배우자 공제 최소금액을 5억에서 10억으로, 일괄공제를 5억에서 7~8억으로 올리는 안이 논의됐지만 역시 최종 통과되지 못했습니다.

더 큰 구조적 변화로는 ‘유산취득세’로의 전환이 있어요. 현재는 돌아가신 분의 총재산에 세금을 매기는 ‘유산세’ 방식인데, 유산취득세는 각 상속인이 실제 받은 몫에 대해서만 세금을 매깁니다. 50억 재산을 5명이 10억씩 나누면, 각자 10억에 해당하는 낮은 세율이 적용되니 전체 세금이 대폭 줄어들 수 있어요.

정부는 2028년 전후 유산취득세 도입을 목표로 로드맵을 제시했지만, 세법 체계 전체를 바꾸는 대공사라 일정은 유동적입니다. 지금 시점에서는 현행법 기준으로 계획을 세우되, 개편 시 추가 이득을 볼 수 있는 유연한 구조로 설계하는 게 현실적이에요.

“법이 바뀌면 더 유리해지겠지”라는 기대 때문에 사전증여나 협의분할 시기를 미루는 분들이 계시는데, 이건 위험한 판단입니다. 상속은 ‘사망’이라는 예측 불가능한 시점에 확정되니까요. 현행법 기준으로 최선의 전략을 짜되, 개편안이 통과되면 보너스라고 생각하는 게 맞습니다.

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자주 묻는 질문 (FAQ)

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