상속세 18억 공제 개정안, 직접 시뮬레이션 돌려봤더니 세금 차이가 이 정도였습니다

서울 아파트 평균 매매가가 15억 원을 넘어선 지금, 집 한 채만 물려줘도 수천만 원의 상속세가 나옵니다. 28년째 묶여 있던 상속세 공제 한도를 18억 원으로 올리는 개정안이 논의 중인데, 통과되면 세금이 정확히 얼마나 줄어드는지 금액별로 직접 계산해봤습니다.

아버지가 돌아가셨을 때 처음 상속세라는 걸 마주했거든요. 서울 아파트 한 채, 예금 조금, 그게 전부였는데 세무사 사무실에서 나온 세금 고지서를 보고 솔직히 멍했습니다. “이 집에서 30년을 사셨는데, 집 물려받는 데 이렇게 세금을 내야 해?” 그 생각이 떠나질 않더라고요.

그때부터 상속세 공제 제도를 파고들기 시작했습니다. 배우자공제가 뭔지, 일괄공제가 뭔지, 왜 1997년 이후로 한 번도 안 바뀌었는지. 지금 논의되는 18억 공제 개정안이 통과되면 우리 집 같은 경우 세금이 얼마나 달라지는지 궁금해서 직접 시뮬레이션을 돌려봤습니다. 결론부터 말하면, 차이가 생각보다 컸어요.

현행 상속세 공제 구조, 28년째 그대로인 이유

상속세를 처음 접하면 공제 구조부터 헷갈립니다. 저도 그랬고요. 핵심만 짚으면, 현행 상속세 공제는 크게 일괄공제 5억 원과 배우자공제 최소 5억 원으로 구성돼 있어요. 배우자가 생존해 있으면 두 개를 합쳐서 최소 10억 원까지는 세금 없이 상속받을 수 있는 구조입니다.

문제는 이 금액이 1997년에 정해진 거라는 점이에요. 97년 당시 서울 아파트 평균 매매가가 얼마였는지 아세요? 2억 원이 안 됐습니다. 그런데 지금은요? 2025년 말 기준으로 서울 아파트 평균 매매가가 15억 원을 돌파했거든요. 28년 사이에 집값은 7~8배 올랐는데, 공제 한도는 한 푼도 안 올랐어요.

그러니까 97년에는 “부자들한테 매기는 세금”이었던 게, 지금은 서울에 아파트 한 채만 있어도 상속세 납부 대상이 됩니다. 실제로 배우자 없이 자녀만 있는 경우엔 일괄공제 5억 원뿐이라, 10억짜리 아파트를 물려받아도 과세표준 5억 원에 세금이 9,000만 원 가까이 나와요.

참고로 배우자공제는 최소 5억 원이지만, 실제로 배우자가 상속받은 금액에 따라 최대 30억 원까지 올라갈 수 있습니다. 다만 이건 법정상속지분 한도 내에서만 적용되기 때문에, 무조건 30억이 공제되는 건 아니에요. 이 부분을 오해하는 분들이 상당히 많더라고요.

18억 공제 개정안의 핵심 내용과 배경

2025년 9월, 이재명 대통령이 취임 100일 기자회견에서 이런 말을 했습니다. “서울 평균 집값 한 채 정도 가격을 넘지 않는 선에서 그냥 집에서 계속 살게 해주자. 18억 원까지는 세금 없게 해주자.” 이 발언 이후 상속세 개편 논의에 급물살이 탔어요.

구체적인 개정안 내용은 이렇습니다. 현재 5억 원인 일괄공제를 7~8억 원으로, 배우자공제 최저금액을 현재 5억 원에서 10억 원으로 올리는 거예요. 두 개를 합치면 17~18억 원이 됩니다. 더불어민주당 정일영 의원이 일괄공제 7억+배우자공제 10억(합계 17억) 안을, 임광현 국세청장이 의원 시절에 일괄공제 8억+배우자공제 10억(합계 18억) 안을 각각 발의했었거든요.

그런데 여기서 반전이 하나 있습니다. 2025년 12월 정기국회에서 이 개정안이 실제로 통과됐느냐? 안 됐습니다. 세수 감소 우려가 발목을 잡았어요. 국회 예산정책처 추계에 따르면, 공제 한도를 18억으로 올리면 향후 5년간 수조 원의 세수가 줄어든다고 합니다. 경향신문 보도에 의하면 연간 세수 감소액이 3조 원을 넘을 수 있다는 분석도 나왔어요.

결국 2026년 3월 현재, 상속세 공제 한도는 현행 그대로 유지되고 있습니다. 다만 여야 모두 개편 필요성에는 공감하고 있고, 정부 차원에서 유산취득세 전환 법안도 국회에 제출된 상태라 조만간 다시 논의 테이블에 오를 가능성이 높아요. 아직 확정은 아니지만, “18억 공제”가 실현되면 어떤 변화가 생기는지 미리 알아두는 게 핵심이죠.

현행 vs 개정안, 금액별 시뮬레이션 비교

자, 이제 본격적으로 숫자를 돌려볼게요. 배우자가 있고 자녀 2명인 가정을 기준으로, 상속재산 규모별로 현행과 개정안(배우자공제 10억+일괄공제 8억=18억)의 세금 차이를 계산했습니다. 장례비, 채무 같은 변수는 제외하고 순수하게 공제와 세율만 적용한 결과입니다.

상속재산	현행 세금	개정안 세금
10억	0원	0원
15억	약 9,000만	0원
18억	약 1억 8,000만	0원
25억	약 4억 4,000만	약 1억 2,000만
30억	약 6억 4,000만	약 2억

이 표를 보면 확 체감이 되실 거예요. 15억짜리 아파트를 물려받는 경우, 현행법에서는 약 9,000만 원의 세금이 나오지만 개정안이 적용되면 0원입니다. 말 그대로 “집 한 채 물려주는 데 세금 안 낸다”가 현실이 되는 거죠.

계산 과정을 하나만 풀어볼게요. 상속재산 18억 원, 배우자 있는 경우를 예로 들겠습니다. 현행 기준으로는 일괄공제 5억+배우자공제 5억(최소) = 10억을 빼면 과세표준이 8억 원이에요. 여기에 세율 30%를 적용하고 누진공제 6,000만 원을 빼면, 상속세가 약 1억 8,000만 원 나옵니다. 개정안 기준으로는? 일괄공제 8억+배우자공제 10억 = 18억을 빼면 과세표준 0원. 세금도 0원이고요.

1억 8,000만 원이 0원이 되는 거예요. 솔직히 이 차이를 처음 계산했을 때 좀 놀랐습니다. 아버지 돌아가셨을 때 이 제도가 있었으면 얼마나 좋았을까, 그 생각이 먼저 들더라고요.

서울 아파트 한 채 상속, 실제 세금은 얼마일까

표만 보면 깔끔한데, 실제 상황은 좀 더 복잡합니다. 제 지인 케이스를 하나 들어볼게요. (금액은 살짝 조정했습니다.) 아버지가 돌아가시고 어머니와 자녀 2명이 상속인인데, 상속재산이 서울 마포구 아파트 16억 원 + 예금 2억 원 = 총 18억 원이었어요.

현행법 기준으로 계산하면, 배우자가 법정상속지분대로 받는다고 가정했을 때 배우자공제를 좀 더 받을 수 있습니다. 배우자 법정상속지분은 전체의 3/7(배우자 1.5, 자녀 각 1)이니까 약 7.7억 원이에요. 그러면 배우자공제 7.7억+일괄공제 5억 = 12.7억 원이 공제됩니다. 과세표준은 18억-12.7억 = 5.3억 원. 세율 20%에 누진공제 1,000만 원을 빼면 상속세는 약 9,600만 원이에요.

개정안이 적용되면요? 배우자공제 최소 10억+일괄공제 8억 = 18억 원이 공제돼서, 과세표준이 0원입니다. 세금도 0원이고요. 9,600만 원이 통째로 사라지는 겁니다.

근데 여기서 한 가지 주의할 게 있어요. 만약 배우자가 이미 사망하고 자녀만 있는 경우라면 이야기가 달라집니다. 배우자공제 자체가 없으니까요. 현행이든 개정안이든 일괄공제만 적용돼요. 현행 5억, 개정안 8억. 18억짜리 재산이면 현행 기준 과세표준 13억에 세금이 약 3억 6,000만 원, 개정안 기준으로도 과세표준 10억에 세금 약 2억 4,000만 원이 나옵니다. 배우자 유무에 따라 이렇게까지 차이가 벌어져요.

유산취득세 전환까지 겹치면 판이 달라진다

상속세 논의에서 공제 한도 상향만 보면 절반밖에 못 보는 겁니다. 진짜 큰 변화는 과세 방식 자체의 전환이에요. 현재 우리나라 상속세는 “유산세” 방식입니다. 돌아가신 분(피상속인)의 전체 재산에 세금을 매기는 거죠. 이걸 “유산취득세” 방식으로 바꾸자는 법안을 정부가 2025년 5월 국회에 제출했어요.

유산취득세는 뭐가 다르냐면, 상속인 각자가 받은 금액을 기준으로 세금을 매깁니다. 예를 들어 30억 원짜리 재산을 자녀 3명이 10억씩 나눠 받으면, 현행 유산세에서는 30억 전체에 높은 누진세율이 적용돼요. 그런데 유산취득세로 바뀌면 각자 10억에 대해 따로 세금을 계산하니까, 과세표준이 분산되면서 낮은 세율 구간이 적용됩니다.

KDI(한국개발연구원) 분석에 따르면, OECD 38개국 중 유산세 방식을 쓰는 나라는 한국을 포함해 4개국뿐이래요. 나머지 대부분은 유산취득세를 쓰거나 아예 상속세를 폐지한 상태입니다. 75년 만에 과세 체계를 손보겠다는 건데, 2025년 12월 국회에서 이것도 결론을 내지 못하고 보류됐어요. 정부 목표는 2028년 시행이었는데, 국회 통과 시점에 따라 달라질 수 있습니다.

만약 공제 한도 18억 상향과 유산취득세 전환이 동시에 이루어진다면? 상속인이 여러 명인 가구는 세금이 드라마틱하게 줄어들 수 있어요. 하지만 이건 아직 “만약”의 영역이라, 지금 시점에서 확정적으로 말하기는 어렵습니다. 확정되지 않은 법안에 기대서 의사결정을 하면 위험하다는 점, 꼭 기억해 두세요.

상속세 계산할 때 자주 틀리는 함정 3가지

시뮬레이션을 돌리다 보면 “어, 내가 알던 거랑 다른데?” 싶은 순간이 꽤 옵니다. 제가 직접 겪었던 오해들을 정리해 볼게요.

첫 번째, “배우자공제 30억까지 된다며?” 라는 오해입니다. 맞아요, 법문에는 최대 30억까지 가능하다고 돼 있어요. 그런데 이게 조건이 까다롭습니다. 배우자가 실제로 상속받은 금액 중 법정상속지분 이내의 금액만 공제됩니다. 그러니까 피상속인 재산이 60억이고 배우자 법정지분이 50%라면 30억 공제가 되는 건데, 현실에서 이런 케이스는 드물어요. 대부분의 중산층은 배우자공제가 5~10억 선에서 결정됩니다.

두 번째는 사전증여 합산을 깜빡하는 거예요. 피상속인이 사망 전 10년 이내에 상속인에게 증여한 재산은 상속재산에 합산됩니다. “아버지가 5년 전에 2억 증여해줬으니까 상속재산에서 빼야지” 하면 큰 오산이에요. 오히려 그 2억이 상속재산에 더해져서 과세표준이 올라갑니다. 이걸 모르고 계산하면 실제 세금보다 훨씬 적게 예상하게 되거든요.

세 번째, 동거주택공제를 당연히 받을 수 있다고 생각하는 것입니다. 피상속인과 10년 이상 동거한 자녀가 주택을 상속받으면 최대 6억 원까지 추가 공제가 되는데요, 조건이 정말 까다롭습니다. 자녀가 무주택이어야 하고, 실제로 같은 주소에서 10년 이상 살았어야 해요. 주민등록상 주소만 같으면 되는 게 아니라 실거주 여부도 따져요. 저도 이걸 처음에 당연히 되는 줄 알았다가 세무사한테 안 된다는 말 듣고 한참 멍했습니다.

개정 전 지금 당장 준비해야 할 것들

법이 바뀔 때까지 마냥 기다리는 건 좋은 전략이 아닙니다. 상속은 시점을 선택할 수 없잖아요. 언제 상속이 개시될지 모르니까, 현행법 기준으로 대비하되 개정 가능성도 염두에 두는 이중 전략이 필요합니다.

가장 먼저 할 일은 상속재산 목록을 정리하는 거예요. 부동산, 금융자산, 보험, 퇴직금, 심지어 골프 회원권까지 전부요. 의외로 많은 분들이 부모님의 정확한 재산 규모를 모르더라고요. 저도 아버지가 돌아가신 후에야 적금 통장 하나를 더 발견했었습니다. 사전에 파악이 안 되면 신고 기한(사망일로부터 6개월) 안에 정확한 신고를 하기가 정말 어려워요.

두 번째는 배우자 상속 비율 시뮬레이션입니다. 배우자에게 얼마를 상속할지에 따라 배우자공제 금액이 크게 달라지고, 이건 곧 상속세 총액에 직결돼요. 다만 배우자에게 많이 주면 2차 상속(배우자 사망 시) 때 또 세금이 나온다는 점을 간과하면 안 됩니다. 1차와 2차를 합산해서 총 세금이 최소가 되는 배분 비율을 찾는 게 관건이에요.

세 번째, 사전증여 타이밍을 점검해야 합니다. 자녀에 대한 증여는 10년 합산, 배우자는 6억까지 면세거든요. 개정안이 통과되면 오히려 사전증여를 서두를 필요가 줄어들 수 있어요. 반대로 개정이 안 되면 사전증여가 유리한 케이스도 많고요. 이 판단은 반드시 세무 전문가와 함께 하시는 걸 권장합니다.

마지막으로, 연부연납(분할 납부)과 물납(부동산으로 세금 납부) 같은 납부 제도도 미리 알아두세요. 상속세는 금액이 크다 보니 한 번에 내기 어려운 경우가 많거든요. 연부연납은 최대 5년(가업상속은 20년)까지 나눠 낼 수 있는데, 이자가 붙습니다. 물납은 부동산이 주된 상속재산일 때 유용하지만, 감정평가 시점에 따라 유불리가 달라져요.

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자주 묻는 질문

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