소형주택 주택수 제외 요건 완벽 정리 | 2026년 취득세·양도세·종부세 절감 전략 (신축·기축·인구감소지역)

📑 목차

• 1. 소형주택 주택수 제외, 왜 중요한가?
• 2. 주택수 제외 대상 3가지 유형 분석
• 3. 신축 소형주택 제외 요건 상세 가이드
• 4. 기축 소형주택 임대등록 제외 전략
• 5. 인구감소지역 주택 특례 혜택
• 6. 세금별 주택수 계산 방식의 차이점
• 7. 청약 시 무주택 간주 기준 완화
• 8. 실전 활용 시 주의사항 7가지
• 9. 자주 묻는 질문 FAQ

작년에 30평대 빌라를 하나 더 샀는데, 취득세 고지서를 받고 깜짝 놀랐던 경험 있으신가요? 2주택자가 되면서 취득세율이 8%로 껑충 뛰었다면, 지금부터 소개할 ‘소형주택 주택수 제외’ 제도를 반드시 알아두셔야 합니다. 2026년 현재 정부는 주택 공급 확대를 위해 특정 요건을 충족하는 소형주택을 주택수 산정에서 제외해주고 있는데요. 취득세, 양도소득세, 종합부동산세 등 각종 세금을 계산할 때 이 주택을 없는 것처럼 처리해준다는 뜻입니다.

소형주택 주택수 제외, 왜 중요한가?

솔직히 말해서 저도 처음엔 이 제도가 잘 와닿지 않았어요. 그냥 집 하나 더 사면 다주택자 되는 거 아닌가 싶었거든요. 그런데 실제로 계산해보니 세금 차이가 어마어마하더라고요. 예를 들어 2주택자가 3주택을 취득할 때 일반적으론 취득세 12%를 내야 하는데, 소형주택 주택수 제외 요건을 충족하면 2주택자로 인정받아 8%만 내면 됩니다. 6억원짜리 집 기준으로 무려 2,400만원이나 차이가 나는 거죠.

이게 취득세만 해당되는 게 아니에요. 양도소득세 중과 여부를 판단할 때도, 종합부동산세 과세표준을 계산할 때도 동일하게 적용됩니다. 실질적으로는 2주택을 보유하고 있지만, 세금 계산할 땐 1주택자로 인정받는 셈이죠. 특히 2026년 들어서는 인구감소지역 주택까지 대상이 확대되면서 활용 범위가 더 넓어졌습니다.

제가 부동산 투자 상담을 하면서 가장 많이 듣는 질문이 “도대체 어떤 집이 주택수에서 빠지나요?”인데요. 사실 이게 단순하지가 않아요. 신축이냐 기축이냐, 아파트냐 빌라냐, 어느 지역이냐에 따라 요건이 다 다르거든요. 2024년 1월 10일 ‘주택공급 확대 방안’ 발표 이후로 계속 제도가 변경되고 있어서, 2026년 현재 기준으로 정확하게 정리해드릴게요.

상가주택 주택수 계산 완벽 가이드

주택수 제외 대상 3가지 유형 분석

현재 주택수 산정에서 제외되는 주택은 크게 세 가지 유형으로 나뉩니다. 각각의 요건이 다르고 혜택 범위도 조금씩 차이가 있어요. 제가 직접 구청과 국세청에 확인한 내용을 바탕으로 하나씩 뜯어보겠습니다.

이 표를 보면 알 수 있듯이, 신축과 기축의 요건이 완전히 다릅니다. 신축은 기간 제한이 있지만 임대등록 없이도 혜택을 받을 수 있고, 기축은 반드시 임대사업자로 등록해야 하는 대신 기간 제한이 없어요. 그리고 2026년부터 새로 추가된 인구감소지역 주택은 면적 제한이 없다는 게 큰 특징입니다.

제 주변에 실제로 이 제도를 활용한 분이 계신데요. 강남에 40평대 아파트 1채를 보유하고 있던 1주택자였어요. 경기도 성남시에 전용 18평짜리 신축 빌라를 5억 5천만원에 매수했는데, 이게 소형주택 요건을 딱 충족했거든요. 이후 강남 아파트를 팔 때 여전히 1주택자로 인정받아 양도세 비과세를 받았어요. 만약 일반 빌라를 샀다면 2주택자가 되어 수억원의 양도세를 냈어야 했을 거예요.

신축 소형주택 제외 요건 상세 가이드

신축 소형주택이 가장 많이 활용되는 케이스예요. 임대등록 같은 추가 절차 없이 순수하게 주택 자체의 요건만 충족하면 되거든요. 국세청 홈페이지에 나온 공식 요건은 이렇습니다.

여기서 헷갈리는 게 ‘취득가액’이에요. 이게 실거래가 기준인지, 공시가격 기준인지 많이 물어보시거든요. 명확하게 말씀드리면 실거래가(분양가 또는 매매가) 기준입니다. 공시가격이 아니라 실제로 주고받은 금액이 6억원 이하면 됩니다.

그리고 ‘신축’의 기준도 중요해요. 정확히는 준공일이 2024년 1월 10일 이후인 주택을 말합니다. 준공일과 취득일이 모두 2024년 1월 10일 이후여야 하는 거죠. 만약 준공은 2023년에 됐는데 미분양으로 남아있다가 2024년에 샀다면? 아쉽지만 신축 소형주택 혜택은 받을 수 없고, 대신 ‘지방 준공 후 미분양 아파트’ 조건을 확인해봐야 합니다.

한 가지 더 짚고 넘어갈 게 있어요. 이 혜택은 해당 소형주택을 취득할 때만 적용되는 게 아닙니다. 소형주택을 먼저 보유한 상태에서 나중에 다른 주택을 추가로 살 때도, 그 소형주택은 주택수에서 빠집니다. 예를 들어 신축 소형주택 1채 + 일반 주택 1채를 보유한 상태에서 세 번째 주택을 살 때, 2주택자가 3주택을 취득하는 것으로 봐서 취득세 8%만 내면 됩니다. 3주택자가 4주택을 사는 게 아니에요.

기축 소형주택 임대등록 제외 전략

이미 지어진 오래된 빌라나 다세대주택도 주택수에서 제외받을 수 있어요. 다만 조건이 하나 더 붙는데, 바로 임대사업자 등록입니다. 이게 생각보다 까다로워서 제대로 알고 계셔야 해요.

제가 작년에 상담했던 케이스가 있는데요. 서울 강서구에 1998년에 지어진 다세대주택 한 채를 보유하고 계셨어요. 전용면적 16평짜리였는데, 이미 세입자한테 월세를 주고 있는 상태였거든요. 근데 임대사업자 등록은 안 해놨던 거예요. 그 상태에서 다른 집을 하나 더 사려고 하니 2주택자 취득세가 부담되는 거죠.

그래서 제가 조언한 게 뭐였냐면, 일단 지자체와 세무서에 임대사업자 등록부터 하라는 거였어요. 등록 절차는 생각보다 복잡하지 않습니다. 구청 주택과에 가서 임대사업자 등록 신청서 내고, 세무서에는 사업자등록 신청서 제출하면 끝이에요. 수수료도 없어요. 다만 등록 후에는 임대료 증액을 5% 이내로만 할 수 있고, 중도에 임의로 계약 해지하기 어려운 제약이 생깁니다.

기축 소형주택의 가장 큰 장점은 기간 제한이 없다는 거예요. 신축 소형주택은 2027년 말까지만 혜택이 있지만, 기축 임대주택은 등록만 유지하면 계속 주택수에서 제외됩니다. 2020년에 지은 집이든 1990년에 지은 집이든 상관없어요. 임대등록만 제대로 되어있으면 됩니다.

다만 한 가지 함정이 있어요. 임대등록을 했다가 중도에 말소하면 어떻게 될까요? 그동안 받았던 주택수 제외 혜택이 소급 적용되어 추징당할 수 있습니다. 예를 들어 임대등록 상태로 다른 집을 팔아서 양도세 비과세를 받았는데, 나중에 임대등록을 말소하면 그때 소급해서 양도세를 다시 계산해 추징당할 수 있어요. 이게 정말 무서운 부분이에요.

인구감소지역 주택 특례 혜택

2026년 세법 개정으로 가장 주목받는 게 바로 이 부분이에요. 올해 1월 1일부터 인구감소지역과 인구감소관심지역(총 89곳)에 있는 주택을 취득하면, 공시가격 9억원 이하일 경우 주택수에서 제외해주기로 했어요. 이전까지는 1주택자만 혜택을 받을 수 있었는데, 이제는 다주택자도 혜택을 받을 수 있게 확대된 거죠.

이게 기존 소형주택 제도와 뭐가 다르냐면, 일단 면적 제한이 없습니다. 40평대 아파트도 되고, 50평대 단독주택도 됩니다. 공시가격 9억원 이하만 충족하면 돼요. 그리고 지역이 한정되어 있긴 하지만, 대신 다주택자에게도 혜택을 준다는 게 엄청난 메리트죠.

정부가 고시한 89곳의 인구감소지역을 보면, 강원도·충청도·전라도·경상도의 군 단위 지역이 대부분이에요. 예를 들어 강원도 삼척시, 충청남도 서천군, 전라남도 함평군, 경상북도 영양군 같은 곳들이죠. 광역시는 제외되었어요. 부산, 대구, 광주 같은 대도시는 인구가 줄어도 이 제도의 대상이 아닙니다.

저는 개인적으로 이 제도가 은퇴 후 ‘세컨드 홈’ 전략으로 활용하기 정말 좋다고 봐요. 예를 들어 서울에 아파트 2채를 보유한 3주택자가, 강원도 강릉시 같은 인구감소관심지역에 바다 뷰 좋은 아파트를 한 채 더 사서 휴양용으로 쓰는 거죠. 이게 공시가격 9억 이하라면 주택수에서 빠지니까, 여전히 3주택자로만 인정받아요. 4주택 종부세 폭탄을 피할 수 있는 거죠.

단, 한 가지 조건이 있어요. 이 주택을 양도할 때는 다주택 중과에서 제외되긴 하지만, 2년 거주 요건은 별개예요. 1세대 1주택 비과세를 받으려면 여전히 2년 이상 보유하고 거주해야 합니다. 주택수에서 빠진다고 해서 자동으로 비과세가 되는 건 아니란 얘기죠.

세금별 주택수 계산 방식의 차이점

많은 분들이 헷갈려하시는 부분인데요. “주택수 제외”라는 말이 모든 세금에 동일하게 적용되는 게 아니에요. 취득세, 양도소득세, 종합부동산세는 담당 부처도 다르고 입법 목적도 달라서, 세금마다 주택수를 계산하는 방식이 조금씩 다릅니다.

취득세와 양도소득세는 비교적 명확해요. 소형주택 요건을 충족하면 그 주택은 주택수에서 완전히 빠집니다. 그런데 종합부동산세는 좀 복잡해요. ‘주택수 제외’와 ‘합산배제’가 별개 개념이거든요.

종부세에서 주택수 제외는 3주택 이상 중과세율 적용 여부를 판단할 때만 빠진다는 뜻이에요. 예를 들어 일반 주택 3채 + 소형주택 1채를 보유하고 있다면, 종부세는 3주택자 세율을 적용받습니다. 4주택자가 아니라는 거죠. 하지만 과세표준을 계산할 때는 소형주택 공시가격도 여전히 합산됩니다. 이게 합산배제와는 다른 거예요.

실제로 작년에 종부세 고지서 받고 저한테 문의하신 분이 계셨어요. 신축 소형주택 요건을 충족해서 주택수에서 제외될 거라 생각하고 안심하고 있었는데, 종부세가 생각보다 많이 나온 거예요. 알고 보니 소형주택의 공시가격 3억원이 과세표준에 그대로 합산되어 있었던 거죠. 주택수는 줄었지만 합산배제는 안 된 케이스였어요.

재산세는 아예 주택별로 개별 과세하기 때문에 주택수 개념 자체가 없어요. 집 10채를 가지고 있어도 각 집마다 공시가격에 따라 재산세가 별도로 나옵니다. 따라서 소형주택 제외 요건과는 무관해요.

청약 시 무주택 간주 기준 완화

2024년 12월부터 청약할 때 무주택으로 인정받을 수 있는 소형주택 기준이 대폭 완화됐어요. 기존에는 전용 60㎡ 이하, 공시가격 수도권 1억 6천만원·지방 1억원 이하만 무주택으로 쳐줬는데, 이게 확 늘어난 거예요.

이게 뭘 의미하냐면, 시세 7~8억원대 빌라 한 채를 보유하고 있어도 아파트 청약에서는 무주택으로 쳐준다는 거예요. 청약 점수를 계산할 때 무주택 기간도 인정받고, 1순위 자격도 받을 수 있어요. 이거 진짜 엄청난 변화예요.

제 친구 중에 실제로 이 혜택을 받은 사람이 있어요. 경기도 부천에 전용 25평짜리 빌라를 4억 5천에 사서 살고 있었는데, 2025년에 서울 마포구 공공분양 아파트 청약에 당첨됐어요. 무주택 기간 10년으로 인정받아서 높은 점수를 받았거든요. 만약 이 제도가 없었다면 1주택자로 분류되어 청약 자체가 불가능했을 거예요.

다만 이 혜택도 제약이 있어요. 일단 아파트는 제외됩니다. 18평짜리 소형 아파트를 보유하고 있으면 청약 시 무주택으로 인정 안 돼요. 오직 비아파트(빌라, 다세대, 도시형생활주택, 오피스텔)만 가능합니다. 그리고 1세대 1채만 보유하고 있어야 해요. 소형주택을 2채 보유하고 있으면 안 됩니다.

실전 활용 시 주의사항 7가지

소형주택 주택수 제외 제도를 실전에서 활용할 때 반드시 주의해야 할 함정들이 있어요. 제가 상담하면서 실제로 발생했던 문제 케이스들을 중심으로 정리해드릴게요.

작년에 있었던 실제 사례를 하나 말씀드릴게요. 어떤 분이 2025년 11월에 경기도 고양시에 신축 빌라를 계약했어요. 전용 18평, 계약금액 5억 9천만원으로 딱 소형주택 요건을 충족했죠. 그런데 계약서를 보니 잔금일이 2028년 2월로 되어 있더라고요. 시행사가 준공이 늦어질 수 있다며 여유 있게 잡아놓은 거였어요.

이 상태로 가면 2028년 취득으로 인정되어 주택수 제외 혜택을 못 받게 되는 거예요. 그래서 제가 시행사에 연락해서 준공이 빨리 되면 잔금일을 2027년 12월 안으로 당겨달라고 특약을 추가했어요. 다행히 2027년 10월에 준공이 완료되어 무사히 혜택을 받을 수 있었습니다. 잔금일 하나 차이로 수천만원이 왔다 갔다 하는 거예요.

자주 묻는 질문 FAQ

면책조항: 본 콘텐츠는 2026년 2월 기준으로 작성되었으며, 공개된 법령과 정부 발표 자료를 바탕으로 한 일반적인 정보 제공을 목적으로 합니다. 개인의 구체적인 상황에 따라 세법 적용이 달라질 수 있으므로, 실제 부동산 거래나 세금 신고 시에는 반드시 세무사, 법무사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다. 세법은 수시로 개정될 수 있으니 최신 정보는 국세청 홈택스 또는 관할 세무서에 확인하세요.

마무리하며

소형주택 주택수 제외 제도는 다주택자의 세금 부담을 크게 줄여줄 수 있는 강력한 절세 수단이에요. 특히 2026년 들어 인구감소지역까지 대상이 확대되면서 활용 범위가 더 넓어졌죠. 신축 소형주택은 2027년 말까지만 혜택이 있으니, 투자를 계획하고 계시다면 시간이 많지 않아요.

다만 세금별로 요건이 다르고, 합산배제와 주택수 제외가 별개 개념이라는 점, 임대등록 의무를 지켜야 한다는 점 등 주의사항도 많습니다. 혼자 판단하기 어려우면 반드시 전문가와 상담하세요. 몇십만원 상담비가 수천만원 세금을 아껴줄 수 있으니까요.

이 글이 여러분의 합리적인 부동산 투자와 세금 절감에 도움이 되었길 바랍니다. 궁금한 점이나 추가로 알고 싶은 내용이 있다면 댓글로 남겨주세요. 함께 공부하고 정보를 나누면서 모두가 현명한 투자자가 되었으면 좋겠습니다!

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