오피스텔 주택수 포함 여부, 3년 보유하고 나서야 알게 된 진짜 기준

2026년 2월 25일 · 글쓴이 서락 · 최종 업데이트 2026.02.25

오피스텔이 주택수에 포함되느냐, 안 되느냐. 이 질문에 “상황마다 다릅니다”가 정답이라는 걸 저도 세금 고지서를 받고 나서야 체감했습니다. 취득세·양도세·종부세·청약·대출, 각각 기준이 전부 다르거든요.

저는 2022년에 전용 24㎡짜리 오피스텔을 하나 매수했어요. 당시엔 “오피스텔은 주택이 아니니까 세금에 영향 없다”는 말만 믿었죠. 그런데 전입신고를 하고 직접 거주하기 시작하면서 상황이 복잡해졌습니다.

2024년에 아파트를 추가 매수하려는데 세무사 상담을 받아보니, 제 오피스텔이 재산세 과세 대장에 ‘주택분’으로 잡혀 있더라고요. 이게 뭘 의미하냐면, 아파트 취득 시 2주택자로 잡혀서 취득세가 1.1%가 아니라 8%가 될 수 있다는 얘기였습니다. 솔직히 그때 등에 식은땀이 났어요.

그래서 이 글에서는 제가 직접 겪으면서 정리한 내용을 세금 종류별, 상황별로 하나하나 풀어보려고 합니다. 2026년 2월 현재 기준으로, 최신 세법 시행령까지 반영했으니 참고하시면 좋겠어요.

오피스텔은 ‘주택’인가, ‘업무시설’인가

결론부터 말하면, 건축법상 오피스텔은 업무시설입니다. 주택법에서 규정하는 ‘주택’이 아니라 ‘준주택’으로 분류되거든요. 여기까지만 보면 오피스텔은 주택이 아닌 것 같지만, 문제는 세법이에요.

세법에서는 건축법상 용도가 아니라 실제 사용 용도를 기준으로 판단합니다. 국토교통부 정책풀이집에도 명확히 나와 있는데, “재산세 과세대장에 주택으로 기재되어 주택분 재산세가 과세되고 있는 주거용 오피스텔은 주택수에 포함합니다”라고 돼 있어요.

분양권 전매 양도세

이게 참 헷갈리는 부분이거든요. 분양받을 때는 ‘업무시설’로 계약서에 찍히는데, 실제로 들어가 살면서 전입신고를 하는 순간 세법상으로는 ‘주택’이 될 수 있다는 거니까요. 건축법과 세법이 바라보는 눈이 완전히 다른 셈이에요.

그래서 오피스텔 주택수 포함 여부를 따질 때는, “어떤 법 기준이냐”를 먼저 확인해야 합니다. 같은 오피스텔 한 채가 어떤 세금에서는 주택이고, 다른 세금에서는 주택이 아닌 경우가 실제로 발생하니까요.

세금별로 달라지는 주택수 포함 기준

여기가 핵심이에요. 세금 종류마다 오피스텔을 주택수에 넣느냐 빼느냐가 전부 다릅니다. 하나씩 정리할게요.

취득세: 오피스텔 자체는 항상 4.6%

오피스텔을 살 때 내는 취득세는 주택 세율이 아니라 업무시설 세율 4.6%가 적용됩니다. 1주택이든 5주택이든 오피스텔 매수 시 취득세율은 동일하게 4.6%예요. 이건 오피스텔이 건축법상 업무시설이기 때문이에요.

그런데 반대 상황이 문제입니다. 주거용 오피스텔을 이미 갖고 있는 상태에서 아파트를 새로 매수하면, 그 오피스텔이 주택분 재산세를 내고 있는 경우 취득세 주택수에 포함돼요. 지방세법 제13조의2 제4항에 “주택으로 과세하는 오피스텔은 해당 오피스텔을 소유한 자의 주택 수에 가산한다”고 명시되어 있거든요.

이 말은, 아파트 취득세가 1~3%가 될 줄 알았는데 갑자기 8% 또는 12%가 될 수 있다는 뜻이에요. 실제로 이 부분에서 세금 폭탄 맞는 분들이 꽤 있습니다.

양도소득세: 실제 사용 용도로 판단

양도세에서는 재산세 과세 방식과 무관하게, 실제로 주거용으로 사용했느냐가 핵심입니다. 임차인이 전입신고를 하고 거주하고 있다면, 그 오피스텔은 양도세 산정 시 주택으로 봅니다. 재산세를 건축물분으로 냈더라도요.

이게 무서운 게, 아파트 1채 + 주거용 오피스텔 1채를 가진 분이 아파트를 팔 때 1세대 1주택 비과세(12억 원 이하)를 못 받을 수 있다는 겁니다. 오피스텔이 주택으로 잡히면 2주택자가 되니까요.

표를 보시면 아시겠지만, 같은 오피스텔이 세금 종류에 따라 주택이 되기도 하고 안 되기도 합니다. 이게 오피스텔 세금의 가장 어려운 점이에요. “오피스텔은 주택수에 포함되나요?”라는 질문에 단답으로 대답할 수 없는 이유이기도 하고요.

재산세 고지서가 모든 것을 결정한다

오피스텔 주택수 판단에서 가장 중요한 서류가 뭐냐고 물으면, 저는 단연 재산세 고지서라고 답합니다. 취득세와 종부세에서 오피스텔이 주택수에 포함되는지 여부가 바로 이 재산세 과세대장에 의해 결정되거든요.

재산세 고지서를 보면 ‘주택분’과 ‘건축물분’으로 나뉘어요. 오피스텔이 건축물분으로 과세되고 있다면 취득세·종부세 산정 시 주택수에 포함되지 않습니다. 반면 주택분으로 과세되고 있다면 주택수에 가산돼요.

그러면 “내 오피스텔은 어떻게 돼 있지?” 하고 궁금하실 텐데요. 보통 이렇게 갈립니다. 오피스텔을 처음 취득하면 건축물대장상 ‘업무시설’이니까 기본적으로 건축물분 재산세가 부과돼요. 그런데 소유자가 지자체에 ‘주택분 재산세 분류 신청’을 하거나, 주택임대사업자 등록을 하면 주택분으로 전환됩니다.

여기서 주의할 점이 있어요. 지자체가 직접 현장 조사를 나와서 주거용으로 사용 중인 걸 확인하면, 소유자가 신청하지 않았어도 주택분으로 변경될 수 있습니다. 2025년 주거환경신문 보도에 따르면, 지자체는 소유자의 “주택분 재산세 분류 신청”을 기준으로 판단하되, 현장 실사를 통해 직권 변경하는 경우도 있다고 해요.

정리하면 이렇습니다. 재산세 고지서는 취득세와 종부세의 ‘문지기’ 역할을 하고, 양도세는 그 문지기를 무시하고 실제 현황으로 직접 판단한다. 이 두 가지 트랙을 동시에 기억해야 합니다.

소형 신축 오피스텔 주택수 제외 특례 (2027년까지 연장)

정부가 2024년 1월 10일 발표한 ‘주택공급 확대 방안’에서 눈에 띄는 혜택이 하나 있었어요. 바로 소형 신축 오피스텔을 주택수에서 제외해주는 특례였습니다. 처음엔 2025년까지 한시 적용이었는데, 2024년 8월 ‘8·8 부동산 대책’에서 2027년 12월 31일까지 2년 연장이 확정됐어요. 세법 시행령도 2024년 11월에 공포됐고요.

적용 요건을 정리하면 이래요. 전용면적 60㎡ 이하, 수도권은 취득가액 6억 원 이하, 비수도권은 3억 원 이하인 신축 오피스텔(아파트 제외)을 2024년 1월 10일부터 2027년 12월 31일 사이에 최초로 유상 취득하면, 취득세·양도세·종부세 산정 시 주택수에서 빠집니다.

“신축”의 기준은 준공일이 2024~2027년 사이인 경우예요. 기존에 지어진 오피스텔이 아니라 새로 준공된 물건이어야 합니다. 다만, 지방세법 시행령을 보면 “신축 후 최초로 유상승계취득한 오피스텔은 제외한다”는 단서가 있는데, 이건 원시취득(분양)이 아니라 누군가에게서 처음 사는 경우(전매 등)에도 적용된다는 의미예요.

이 특례 덕분에 다주택자가 소형 신축 오피스텔을 여러 채 매수해도, 해당 물건은 양도세·종부세 중과 판단 시 주택수에 안 들어갑니다. 투자용으로 소형 오피스텔을 고려하시는 분들한테는 꽤 의미 있는 혜택이에요.

지방세법 시행령 원문 확인 →

청약·대출에서 오피스텔은 주택수에 안 들어간다?

맞습니다. 이건 비교적 깔끔한 영역이에요. 주택 청약과 주택담보대출에서 오피스텔은 주택수에 포함되지 않습니다. 이유는 간단해요. 청약과 대출은 주택법을 기준으로 판단하는데, 오피스텔은 주택법상 ‘주택’이 아니라 건축법상 ‘업무시설’이거든요.

그래서 오피스텔을 1채 갖고 있어도 청약 시 무주택자로 인정받을 수 있고, 생애최초 주택구입 혜택도 적용됩니다. 전입신고를 해서 실거주 중이더라도, 재산세를 주택분으로 내고 있더라도, 청약에서는 무주택이에요.

대출도 마찬가지예요. 오피스텔을 소유한 상태에서 아파트 매매를 위한 주택담보대출을 받을 때, 오피스텔은 보유 주택수에 안 잡힙니다. 다만 여기서 한 가지 미묘한 부분이 있는데, DSR(총부채원리금상환비율) 계산에서는 오피스텔 담보대출 원리금이 포함됩니다. 주택수에는 안 잡히지만, 대출 한도에는 영향을 줄 수 있다는 거예요.

또 하나, 오피스텔은 주택이 아니기 때문에 LTV(담보인정비율)도 주택과 다르게 적용돼요. 투기과열지구에서 아파트는 LTV 40%인데, 오피스텔은 최대 70%까지 대출이 나오는 경우도 있습니다. 이 점 때문에 오피스텔을 레버리지 투자 수단으로 활용하는 분들이 있는 거예요.

다만, 주의할 게 있어요. 생애최초 주택 취득세 감면(200만 원 한도)은 ‘생애 첫 주택’에 대한 혜택인데, 오피스텔은 주택이 아니므로 오피스텔 자체를 살 때는 이 감면이 적용 안 됩니다. 오피스텔을 가지고 있는 상태에서 아파트를 처음 사면 생애최초 감면을 받을 수 있는데, 이건 금융기관마다 해석이 다를 수 있으니 사전에 확인하시는 게 좋아요.

흔한 실수 3가지와 절세 전략

오피스텔 관련해서 실수하는 패턴이 크게 세 가지예요. 제 주변에서도 이걸로 낭패 본 사람이 적어도 두세 명은 됩니다.

첫 번째, “오피스텔은 주택이 아니니까 세금에 영향 없다”는 단순한 믿음. 앞에서 설명했듯이, 주거용으로 쓰는 순간 양도세·종부세·취득세에서 주택으로 잡힐 수 있어요. 특히 양도세는 재산세와 무관하게 실사용 기준이라, 건축물분 재산세를 내고 있어도 국세청 조사에서 주거용으로 판명되면 주택수에 가산됩니다.

두 번째, 전입신고의 파급력을 과소평가하는 것. 전입신고를 하면 지자체에서 주거용 사용으로 간주할 근거가 생기고, 재산세가 주택분으로 전환될 수 있어요. 그러면 취득세·종부세 주택수에도 영향이 가고요. “확정일자 받으려고 전입신고했을 뿐인데”라고 하시는 분들이 많은데, 세법에서는 그 전입신고 하나가 연쇄적으로 영향을 미칩니다.

세 번째, 오피스텔 분양권도 주택수에 포함된다는 오해. 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함되지 않습니다. 분양권 상태에서는 주거용인지 업무용인지 판단할 수 없기 때문이에요. 한국경제 2025년 8월 보도에서도 이 부분을 명확히 짚었는데, 아파트 분양권과 달리 오피스텔 분양권은 양도세율도 일반 기타자산 세율이 적용됩니다.

절세 전략으로는 몇 가지가 있어요. 업무용으로만 사용할 거라면 전입신고를 하지 않고 건축물분 재산세를 유지하는 게 가장 확실합니다. 주거용으로 쓰되 주택수 제외를 원한다면, 소형 신축 오피스텔 특례 요건에 맞는 물건을 고르는 것도 방법이에요. 그리고 가장 중요한 건, 오피스텔을 매수하기 전에 반드시 세무사 상담을 받는 것입니다. 제가 처음에 그걸 안 해서 고생한 건 앞에서 말씀드린 대로예요.

실제로 오피스텔 때문에 세금 폭탄 맞을 뻔한 이야기

제 경우를 좀 더 자세히 풀어볼게요. 2022년에 서울 마포구에 전용 24㎡ 오피스텔을 2억 3천만 원에 샀어요. 처음엔 업무용으로 쓸 생각이었는데, 이사할 곳이 마땅찮아서 직접 들어가 살게 됐습니다. 당연히 전입신고도 했고요.

1년쯤 지나고 재산세 고지서가 왔는데, 솔직히 그때는 ‘주택분’이니 ‘건축물분’이니 하는 걸 신경도 안 썼어요. 그냥 나온 금액만 보고 냈습니다.

결국 아파트 매수 전에 오피스텔을 먼저 정리하기로 했어요. 매도하는 데 두 달 정도 걸렸고, 그 사이에 보고 있던 아파트 매물은 다른 분한테 넘어갔습니다. 솔직히 억울했어요. 그렇지만 이 과정에서 세법을 제대로 공부하게 됐으니, 지금은 오히려 좋은 경험이었다고 생각합니다.

나중에 알게 된 건데, 만약 제 오피스텔이 전용 60㎡ 이하 신축이었고 2024년 이후에 취득한 거였으면, 소형 신축 주택수 제외 특례가 적용돼서 아파트를 그냥 사도 됐을 거예요. 시기가 조금만 달랐어도 결과가 완전히 바뀌었을 텐데, 세금은 정말 타이밍이 중요하다는 걸 뼈저리게 느꼈습니다.

여기서 한 가지 덧붙이면, 이런 세금 관련 사안은 반드시 전문가와 상담하시길 권합니다. 인터넷 글만 보고 판단하면 제 경우처럼 뒤늦게 당황할 수 있거든요. 특히 오피스텔은 세금 종류마다 기준이 다르기 때문에, 자기 상황에 맞는 구체적인 진단이 필요해요.

2026년 달라진 제도와 오피스텔 보유자가 챙겨야 할 것

2026년에 부동산 관련 제도가 꽤 많이 바뀌었어요. 오피스텔 보유자 입장에서 특히 신경 써야 할 변화 몇 가지를 짚어볼게요.

우선, 비수도권 준공 후 미분양 주택의 주택수 제외 특례가 2026년까지 1년 연장됐습니다. 비수도권에 전용 85㎡ 이하, 취득가액 6억 원 이하 미분양 주택을 사면 양도세·종부세에서 1세대 1주택 특례를 받을 수 있어요. 오피스텔이 아닌 아파트에 해당하는 혜택이지만, 오피스텔 보유자가 추가 매수를 고려할 때 참고할 만합니다.

더 중요한 건, 다주택자 양도세 중과 배제가 2026년 5월 9일까지만 유효하다는 점이에요. 조정대상지역 내 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p를 중과하는 건데, 이 중과를 일시적으로 면제해주던 규정이 5월에 끝납니다. 정부가 시장 상황에 따라 재연장할 가능성은 있지만, 확정된 건 아니에요.

주거용 오피스텔 때문에 다주택자가 된 분들은 이 시한을 꼭 체크하셔야 합니다. 5월 9일 전에 양도를 완료하면 중과 없이 기본세율만 적용받을 수 있으니까요.

그리고 2026년 2월부터 주택임대관리업 기준이 바뀌어서, 오피스텔도 합산 대상에 포함됩니다. 기존에는 단독주택과 공동주택만 별도로 기준을 적용했는데, 이제는 준주택(오피스텔 포함)까지 합산해서 100호 이상이면 자기관리형, 300호 이상이면 위탁관리형 주택임대관리업 등록 의무가 생겨요. 대규모 오피스텔 투자자에게는 해당되는 변화입니다.

월세 세액공제도 확대됐어요. 2026년 1월부터 주말부부처럼 각각 무주택 근로자인 경우에도 월세 세액공제를 받을 수 있게 됐고, 3자녀 이상 가구는 적용 대상 주택 규모가 100㎡ 이하로 넓어졌습니다. 오피스텔에 월세로 거주하는 분들도 요건만 맞으면 세액공제 대상이에요.

자주 묻는 질문 (FAQ)

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