직접 겪고 나서야 알았던 임대차 계약갱신청구권 거절 조건 9가지, 집주인이 합법적으로 거부할 수 있는 사유와 대응법

2026.04.20 · 글쓴이: 송석

계약갱신청구권을 행사했는데 집주인이 거절한다면? 주택임대차보호법 제6조의3에는 임대인이 합법적으로 갱신을 거부할 수 있는 9가지 사유가 명시되어 있고, 특히 ‘실거주’ 사유를 둘러싼 분쟁이 급증하고 있습니다.

저도 3년 전에 비슷한 상황을 겪었거든요. 전셋집에서 2년 살고, 갱신청구권 써서 2년 더 있으려고 했는데 집주인이 “아들이 들어올 거라”며 거절 통보를 보냈어요. 당시에는 법적으로 뭘 어떻게 해야 하는지 감도 못 잡았습니다.

나중에 알고 보니 그 집은 6개월도 안 돼서 다른 세입자에게 다시 임대가 나갔더라고요. 그때 법을 제대로 알았더라면 손해배상 청구가 가능했을 텐데, 라는 후회가 남았습니다. 그래서 이번 글에서는 제 경험과 실제 판례, 그리고 2026년 현행법 기준으로 갱신 거절의 모든 조건을 정리해 봤어요.

임차인이든 임대인이든, 갱신 거절이라는 상황 앞에서 정확한 법적 근거를 아는 것과 모르는 것은 수천만 원의 차이를 만듭니다.

계약갱신청구권, 정확히 어디까지 보호받을 수 있나

계약갱신청구권은 2020년 7월 31일 시행된 개정 주택임대차보호법(제6조의3)에 의해 도입된 제도입니다. 핵심을 한마디로 요약하면, 임차인이 1회에 한해 2년의 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리예요. 집주인은 정당한 사유가 없으면 이걸 거절할 수 없습니다.

행사 시기가 중요합니다. 임대차 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인이 갱신 의사를 통지해야 해요. 이 기간을 놓치면 권리 자체가 소멸되니까, 달력에 표시해 두는 게 좋습니다. 통지 방식은 구두든 문자든 내용증명이든 상관없지만, 분쟁 대비를 위해 내용증명 우편이 가장 확실하죠.

갱신된 계약은 이전과 동일 조건이 유지되되, 차임과 보증금은 5% 이내에서만 증액이 가능합니다. 이른바 ‘전월세 상한제’가 함께 적용되는 거예요. 그리고 갱신 후에도 임차인은 언제든 3개월 전 통보 후 계약을 해지할 수 있어요. 이 부분은 임차인에게 유리한 조항이라 꼭 기억해 두세요.

다만 이 권리는 법적 성격이 형성권입니다. 임차인이 의사를 표시하는 순간 갱신의 효력이 발생한다는 뜻이에요. 집주인이 동의하지 않아도 법적으로는 갱신된 것으로 봅니다. 물론, 집주인 쪽에 정당한 거절 사유가 있다면 이야기가 달라지는데 — 바로 그 거절 사유가 오늘 글의 핵심입니다.

임대인이 합법적으로 거절할 수 있는 9가지 조건

주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서에는 임대인이 갱신을 거부할 수 있는 9가지 사유가 열거되어 있습니다. 하나하나 뜯어볼게요.

제1호 — 차임 2기 연체. 임차인이 월세를 2개월분에 해당하는 금액만큼 연체한 사실이 있으면 거절 가능합니다. 여기서 중요한 건 “연체한 사실이 있는 경우”라는 표현이에요. 과거에 연체했다가 나중에 납부해도 해당될 수 있다는 게 통설입니다.

제2호 — 거짓·부정한 방법의 임차. 허위 서류를 제출하거나 사실을 속여 임대차 계약을 체결한 경우입니다. 예컨대 용도를 주거라고 했으면서 실제로는 상업 목적으로 쓰는 것도 여기에 해당할 수 있어요.

제3호 — 합의에 의한 상당한 보상 제공. 임대인과 임차인이 서로 합의하여 적절한 보상(이사비, 위로금 등)을 제공한 경우에요. 실제 판례를 보면, 단순히 소액의 위로금만으로는 ‘상당한 보상’으로 인정받기 어렵고, 이사비에 준하는 실질적 보상이 필요합니다.

제4호 — 무단 전대. 임차인이 집주인의 동의 없이 해당 주택을 다른 사람에게 빌려준 경우입니다. 전대 수익을 올렸다면 더더욱 문제가 되고요.

제5호 — 고의·중과실에 의한 파손. 단순한 생활 흠집이 아니라, 구조물 훼손이나 불법 개조처럼 명백하게 임차인의 잘못으로 주택이 심하게 손상된 경우에요.

제6호 — 주택의 멸실. 화재, 자연재해 등으로 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적 달성이 불가한 상황을 말합니다.

제7호 — 철거 또는 재건축. 이 조항은 다시 세 가지 세부 요건(가·나·다목)으로 나뉩니다. 계약 당시 철거 계획을 구체적으로 고지했거나, 건물이 노후·훼손으로 안전사고 우려가 있거나, 법령에 따른 재건축이 진행되는 경우예요. 단순히 “재건축할 예정이다”만으로는 안 되고, 구체적인 계획이나 법적 근거가 뒷받침되어야 합니다.

제8호 — 임대인(직계존비속 포함)의 실거주. 가장 많이 쓰이고 가장 많은 분쟁이 발생하는 사유입니다. 바로 다음 섹션에서 집중적으로 다룰게요.

제9호 — 임차인 의무의 현저한 위반. 포괄적 규정인데, 임차인이 의무를 심각하게 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우를 말합니다. 예를 들어 지속적 소음으로 이웃에게 피해를 주거나, 주택을 불법 목적으로 사용하는 경우 등이 여기에 해당할 수 있어요.

호수	거절 사유	분쟁 빈도
1호	차임 2기 연체	중간
2호	거짓·부정한 방법의 임차	낮음
3호	합의 + 상당한 보상 제공	중간
4호	무단 전대(동의 없이 빌려줌)	낮음
5호	고의·중과실로 주택 파손	낮음
6호	주택 멸실(목적 달성 불가)	매우 낮음
7호	철거·재건축(3개 세부 요건)	중간
8호	임대인·직계존비속 실거주	매우 높음
9호	의무 현저 위반·중대 사유	중간

실거주 사유 — 가장 많은 분쟁이 터지는 8호

현장에서 갱신 거절의 절대 다수를 차지하는 게 바로 8호, “임대인(직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우”입니다. 문제는 ‘실제 거주하려는 경우’라는 표현이 주관적이라는 점이에요. 말만 하면 되는 건지, 증빙이 필요한 건지 — 이 부분에서 엄청난 분쟁이 일어나고 있습니다.

2023년 12월 대법원(2022다279795 판결)은 이 문제에 대해 최초로 명확한 법리를 제시했어요. 핵심은 이겁니다 — 실거주 의사에 대한 증명 책임은 임대인에게 있다. 단순히 “살 겁니다”라고 말하는 것만으로는 안 되고, 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 객관적 사정이 뒷받침되어야 한다는 거죠.

실거주를 입증하려면 어떤 증거가 필요할까요? 판례와 실무를 종합하면, 현재 거주지에서의 퇴거 계획, 자녀 전학 증빙, 직장 통근 합리성, 이사 업체 계약 등 ‘진짜 거기서 살 수밖에 없는 구체적 사정’이 있어야 합니다. 반대로, 갱신 거절 후에 해당 주택을 매도하려고 매물 광고를 올리거나, 제3자에게 임대 계약을 진행한 정황이 발견되면 실거주 의사가 부정됩니다.

또 하나 알아둘 점이 있어요. 집을 산 새 집주인(승계 임대인)도 실거주 사유로 갱신을 거절할 수 있을까요? 대법원(2021다266631 판결)은 가능하다고 봤습니다. 다만 조건이 있어요. 임차인이 갱신 요구를 한 시점에 이미 소유권 이전 등기가 완료되어 임대인 지위를 확보한 경우에만 가능하고, 그렇지 않으면 거절할 수 없다는 거예요.

이게 왜 중요하냐면, 최근 전세 시장에서 “갱신청구권 피하려고 집을 매매한 뒤 새 집주인 명의로 실거주 거절하는” 패턴이 적지 않거든요. 하지만 시점이 맞지 않으면 법적으로 무효가 되니까, 임차인 입장에서는 등기부등본의 소유권 이전 시점을 반드시 확인해야 합니다.

대법원 판례로 보는 갱신 거절 실전 사례

법 조문만 봐서는 감이 잘 안 잡힙니다. 실제 판례를 통해 어떤 경우에 거절이 인정되고, 어떤 경우에 뒤집혔는지 살펴보는 게 훨씬 도움이 됩니다.

사례 1: 실거주 인정된 케이스 — 대법원 2022다279795 판결에서는, 임대인이 기존 거주지의 임대차 종료 사실, 가족 구성원의 통학·통근 거리 합리성, 이사 준비 정황 등을 종합적으로 소명하여 실거주 의사가 인정되었습니다. 법원은 임대인에게 주택 인도를 명하면서, “임대인의 실거주 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도”면 족하다고 판시했어요.

사례 2: 실거주 부정된 케이스 — 의정부지방법원 고양지원(2020가단98650)에서는 상황이 달랐습니다. 임대인이 수개월간 해당 아파트를 매도하려고 시도한 정황이 있었고, 임차인이 갱신요구권을 행사한 이후에야 비로소 실거주 의사를 밝힌 점을 법원이 문제삼았어요. 결국 실거주 사유가 인정되지 않아 갱신 요구가 유효하다고 판단했습니다.

사례 3: 4,200만 원 배상 확정(2025년) — 가장 최근의 주목할 판례입니다. 임대인 A가 실거주를 이유로 임차인 B의 갱신을 거절한 뒤, 불과 4개월 만에 제3자와 새로운 임대차 계약을 체결했어요. A는 “딸의 학교 진학 계획이 변경되어 불가피했다”고 항변했지만, 법원은 이를 ‘예측할 수 없었던 불가피한 사정’으로 보기 어렵다고 판단하여 약 4,206만 원의 손해배상을 확정했습니다.

이 판결에서 특히 중요한 포인트가 하나 더 있었는데요. 임차인 B는 실은 명시적으로 갱신요구권을 행사하지 않았거든요. 집주인이 먼저 “실거주할 거니까 나가라”고 통보한 상황이었죠. 그런데도 법원은 “임대인의 선제적 갱신 거절로 인해 임차인이 갱신요구권 행사 기회를 상실한 것”이므로 배상 책임이 성립한다고 봤습니다. 임차인이 먼저 갱신을 요구하지 않았어도 배상받을 수 있다는 선례가 된 거예요.

허위 거절 시 손해배상, 실제 금액은 얼마나 되나

실거주를 이유로 갱신을 거절해 놓고 약속을 지키지 않으면 어떻게 될까요? 주택임대차보호법 제6조의3 제5항과 제6항이 이 상황을 명확하게 규정하고 있습니다.

손해배상액은 당사자 간 별도 합의가 없는 한, 다음 세 가지 중 가장 큰 금액으로 산정됩니다.

① 갱신 거절 당시 환산월차임의 3개월분. 여기서 환산월차임이란, 보증금이 있는 경우 법정 전환율(연 4%)을 적용해 월 단위 차임으로 환산한 금액을 포함합니다. 예를 들어 보증금 3억 원짜리 전세라면, 환산월차임이 약 100만 원이 되고, 3개월분은 300만 원입니다.

② 새 임차인에게 받는 환산월차임과 기존 환산월차임 차액의 2년분. 집주인이 이전보다 비싼 값에 다시 세를 놓았다면, 그 차액 × 24개월이 배상액이 됩니다. 앞서 소개한 4,200만 원 판례가 바로 이 기준으로 산정된 거예요.

③ 임차인이 입은 실제 손해액. 이사비, 중개수수료, 자녀 전학 비용 등 실제 지출을 청구할 수 있습니다.

실제로 법무법인 이현에서는 손해배상액 4,950만 원을 인정받은 사례를 공개하기도 했고, 금액은 계속해서 올라가는 추세입니다. 전세 보증금 규모가 큰 수도권에서는 배상액이 쉽게 수천만 원을 넘기거든요.

한 가지 더. 2025년 10월 헌법재판소는 이 손해배상 조항이 임대인의 재산권을 침해하는지에 대한 헌법소원(2024헌바260)을 기각하며 합헌 결정을 내렸습니다. 임차인의 주거 안정이라는 입법 목적이 정당하고, 갱신 거절 남용을 방지하기 위한 수단으로 비례성을 갖추고 있다는 판단이었어요. 이 결정으로 사실상 손해배상 규정의 법적 안정성이 확보된 셈입니다.

임차인이 반드시 알아야 할 대응 전략

집주인이 갱신 거절을 통보했을 때, 임차인은 어떻게 대응해야 할까요? 제가 겪어보고, 주변 지인들의 사례까지 모아서 정리한 실전 대응 순서입니다.

먼저, 집주인의 거절 통보를 받으면 거절 사유를 구체적으로 확인하세요. “나가주세요”만으로는 법적 효력이 없습니다. 어떤 사유에 해당하는지, 그 사유를 뒷받침하는 근거가 뭔지를 반드시 물어봐야 해요. 가급적 문자나 카카오톡 같은 기록이 남는 수단으로 소통하는 게 좋습니다.

실거주 사유로 거절당한 경우라면, 임대인이 정말 살 건지 의심스러울 때 — 그렇다고 무작정 버틸 필요는 없어요. 대법원 판례상 실거주 의사가 인정되면 결국 인도 의무가 생기니까요. 다만 퇴거하더라도, 이후 2년 동안 해당 주택의 임대 여부를 추적하는 것이 핵심입니다. 거짓 실거주였다면 손해배상 청구 카드를 쓸 수 있으니까요.

차임 연체를 이유로 거절당한 경우, 과거에 연체한 사실이 있더라도 현재 시점에서 전액 완납했다면 다툴 여지가 있습니다. 다만 판례가 “연체한 사실이 있는 경우”로 해석하는 경향이 있어서 완전히 안심할 수는 없어요. 평소에 차임을 제때 내고, 이체 내역을 꼼꼼히 보관하는 게 예방책이겠죠.

분쟁이 복잡해질 것 같으면, 대한법률구조공단(전화 132)이나 주택임대차분쟁조정위원회를 활용해 보세요. 비용 부담 없이 전문가 조력을 받을 수 있고, 조정을 통해 소송까지 가지 않고 해결되는 경우도 꽤 많습니다.

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임대인이 거절 시 지켜야 할 절차와 체크리스트

임차인 보호를 강조하는 글이 많지만, 임대인도 정당한 사유가 있다면 당연히 거절할 수 있는 권리가 있습니다. 다만 절차를 잘못 밟으면 나중에 수천만 원의 배상금을 물 수 있으니, 체크리스트를 꼼꼼히 확인하는 게 중요해요.

가장 먼저, 거절 통보 시기를 지켜야 합니다. 임차인의 갱신 요구가 도달한 후, 임대차 기간 만료 전까지 거절 의사를 명확히 통지해야 해요. 갱신거절의 통지는 명시적이든 묵시적이든 상관없다고 법에서 규정하고 있지만, 분쟁 예방을 위해 내용증명으로 보내는 것을 강력히 권합니다.

실거주 사유를 쓸 경우, 증빙 자료를 미리 갖춰 두세요. 현 거주지의 임대차 종료 통보서, 자녀 학교 재학 증명서, 직장 위치와 통근 거리를 보여주는 자료 등이 있으면 좋습니다. 대법원은 “통상적으로 수긍할 수 있을 정도”의 소명을 요구하기 때문에, 증빙이 빈약하면 법정에서 뒤집어질 수 있어요.

실거주 의무 기간은 법에 명시적으로 규정된 것은 아니지만, 제6조의3 제5항이 “갱신되었을 기간이 만료되기 전”이라고 표현하고 있으므로 사실상 2년입니다. 이 기간 내에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 배상 책임을 지게 되니, 실거주를 이유로 거절하는 순간부터 2년은 해당 주택에서 실제로 거주할 각오를 해야 합니다.

3호(합의에 의한 상당한 보상)를 활용하는 것도 방법이에요. 실거주 의사가 확실하지 않은데 무리하게 8호를 쓰다가 나중에 배상금을 물기보다는, 차라리 처음부터 임차인과 협의하여 이사비·위로금 등을 제공하고 합의 퇴거하는 게 훨씬 안전합니다. 다만 그 보상 수준이 ‘상당해야’ 하므로, 이사비 정도는 기본으로 커버해야 법원에서도 유효한 합의로 인정받을 수 있어요.

전문가 상담을 권장합니다. 갱신 거절은 임대인의 재산권 행사이면서 동시에 법적 리스크가 큰 행위예요. 특히 YMYL(재산·법률) 영역이라서 잘못된 판단 한 번이 수천만 원의 손해로 이어질 수 있습니다. 부동산 전문 변호사나 법률구조공단의 무료 상담을 먼저 받아 보시는 걸 추천드려요.

자주 묻는 질문 (FAQ)

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