1가구 2주택 양도세 계산, 직접 해보니 수천만 원 차이 나더라고요

1가구 2주택 양도세 계산 방법, 기본세율과 중과세율 차이, 장기보유특별공제, 일시적 2주택 비과세 요건까지 직접 시뮬레이션한 경험을 바탕으로 정리했습니다.

1가구 2주택 양도세, 계산 공식은 단순한데 변수가 너무 많아서 실제로 해보면 머리가 아프거든요. 직접 시뮬레이션해 보니 매도 순서 하나로 세금이 수천만 원 차이 나더라고요.

작년에 부모님이 상속으로 주택 하나를 더 갖게 되면서 이 문제를 본격적으로 파고들었어요. 처음엔 “2주택이면 무조건 중과 아니야?”라는 막연한 공포가 있었거든요. 인터넷 검색을 해봐도 “상황에 따라 다르다”는 말만 반복하길래 답답했습니다.

그래서 국세청 홈택스 계산기도 돌려보고, 세무사 상담도 두 번이나 받았어요. 그 과정에서 알게 된 건 양도세 계산의 핵심이 ‘순서’와 ‘시점’이라는 거예요. 같은 2주택자인데 어떤 집을 먼저 파느냐, 언제 파느냐에 따라 세금이 0원이 되기도 하고 수억 원이 되기도 하니까요. 특히 2026년 5월 9일부터 다주택자 양도세 중과가 다시 부활하는 상황이라, 지금 이 시기에 정확한 계산이 정말 중요해졌습니다.

양도세 계산 구조, 이 순서를 모르면 시작도 못 해요

양도소득세 계산은 크게 네 단계로 이루어져요. 처음에 이걸 몰라서 엉뚱한 숫자에 세율을 곱하고 있었거든요. 국세청 기준으로 정리하면 이런 흐름입니다.

먼저 양도차익을 구해요. 양도가액(판 금액)에서 취득가액(산 금액)을 빼고, 필요경비(취득세, 중개수수료, 인테리어 비용 등)를 또 빼는 거예요. 여기서 놓치기 쉬운 게 필요경비인데, 보일러 교체나 샷시 공사 같은 자본적 지출도 인정되거든요. 저도 영수증을 못 챙겨서 후회한 부분이에요.

부부간 부동산 증여로 세금 2천만 원 줄인 실제 경험담

양도차익이 나왔으면 장기보유특별공제를 적용해요. 이게 2주택자한테는 뼈아픈 부분인데, 1주택자는 최대 80%까지 공제받는 반면 2주택자는 최대 30%밖에 못 받아요. 보유 기간이 길어도 공제율 차이가 어마어마합니다.

그다음 양도소득 기본공제 250만 원을 빼면 과세표준이 나오고, 여기에 세율을 곱하면 최종 산출세액이 나와요. 요약하면 이겁니다. 양도차익 → 장기보유특별공제 → 기본공제 250만 원 → 과세표준 × 세율. 이 순서가 머릿속에 박혀야 계산기를 돌려도 숫자가 이해되거든요.

2주택자 세율과 중과, 2026년 5월 이후 완전히 달라집니다

솔직히 세율표를 처음 봤을 때 충격받았어요. 2주택자가 조정대상지역 주택을 팔면, 기본세율에 20%p가 추가되니까 최고 65%가 될 수 있거든요. 지방소득세 10%까지 합산하면 82.5%에 달합니다. 양도차익의 거의 대부분을 세금으로 내는 셈이에요.

다만 중요한 건, 2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지는 중과 유예 중이라는 거예요. 이 기간 동안은 2주택자라도 조정대상지역 주택을 팔 때 기본세율(6~45%)만 적용돼요. 정부가 2026년 2월 12일에 공식 발표한 내용에 따르면, 이 유예가 예정대로 5월 9일에 종료됩니다.

과세표준	기본세율	2주택 중과세율
1,400만 원 이하	6%	26%
5,000만 원 이하	15%	35%
8,800만 원 이하	24%	44%
1.5억 원 이하	35%	55%
3억 원 이하	38%	58%
5억 원 이하	40%	60%
10억 원 이하	42%	62%
10억 원 초과	45%	65%

보완방안도 나왔는데요. 기존 조정대상지역(강남·서초·송파·용산) 주택은 5월 9일까지 매매계약을 완료하면 계약일로부터 4개월 이내 양도 시 중과가 유예됩니다. 신규 조정대상지역은 6개월이에요. 가계약은 인정 안 되고, 계약금 지급 증빙이 있는 정식 매매계약만 해당돼요.

비조정대상지역이라면? 2주택자라도 중과 없이 기본세율이 적용됩니다. 중과는 어디까지나 조정대상지역 내 주택에 해당하는 거예요. 이 부분을 헷갈려서 불필요한 공포에 시달리는 분들이 꽤 많더라고요.

장기보유특별공제, 1주택과 2주택의 격차가 이 정도입니다

양도세를 실질적으로 줄여주는 가장 큰 무기가 장기보유특별공제(장특공)인데, 2주택자한테는 이게 정말 쓰라려요. 1세대 1주택자는 보유 기간과 거주 기간 합산해서 연 8%씩, 최대 80%까지 공제가 돼요. 10년 넘게 보유하고 거주하면 양도차익의 80%를 공제받는 셈이거든요.

반면 2주택자는요? 보유 기간에 따라 연 2%씩, 최대 30%입니다. 15년을 보유해야 겨우 30%예요. 10년 보유 기준으로 비교하면 1주택자는 최대 80%, 2주택자는 20%. 이 차이가 실제 세금으로 환산하면 상상 이상이에요.

더 치명적인 건, 조정대상지역에서 2주택자가 중과 적용을 받으면 장특공 자체가 배제된다는 점이에요. 0%입니다. 중과 유예 기간에는 일반 장특공(최대 30%)이 적용되지만, 5월 9일 이후 중과가 부활하면 장특공 적용이 아예 안 돼요. 세율은 올라가고 공제는 사라지니, 세금 부담이 두 배 이상 뛰는 구조입니다.

제가 부모님 케이스로 계산해 봤을 때, 장특공 적용 여부만으로 세금 차이가 3,000만 원 넘게 벌어졌거든요. 같은 집, 같은 양도차익인데 어느 시점에 파느냐에 따라 이렇게 달라지니까 타이밍이 정말 중요하다는 걸 체감했습니다.

2주택인데 비과세 받는 법, 일시적 2주택의 세 가지 조건

2주택이면 무조건 세금 폭탄? 아니에요. ‘일시적 2주택’에 해당하면 종전 주택을 팔 때 1주택 비과세를 받을 수 있어요. 이사 때문에 새 집을 먼저 사고 기존 집을 나중에 파는 경우가 대표적이죠.

핵심 조건은 세 가지예요. 첫째, 종전 주택을 2년 이상 보유해야 합니다. 조정대상지역이면 2년 거주 요건까지 충족해야 하고요. 둘째, 종전 주택을 취득한 지 1년 이상 지난 후에 신규 주택을 취득해야 해요. 셋째, 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 양도해야 합니다.

이 비과세 요건에서 12억 원 초과분은 과세 대상이라는 것도 기억해야 해요. 양도가액이 12억 원을 넘으면, 초과분에 대해서만 양도세가 나와요. 예를 들어 15억 원에 팔았다면 12억 원까지는 비과세, 나머지 3억 원 해당분에 대해 세금을 내는 구조입니다.

주변에서 “일시적 2주택이면 무조건 비과세”라고 알고 계신 분이 많은데, 고가주택 기준이 바뀌면서 12억 원 초과 주택은 완전 비과세가 아니에요. 이걸 늦게 알아서 세금 신고 때 당황하신 분도 제 지인 중에 있었습니다.

상속·혼인으로 2주택 된 분들, 이건 꼭 알아야 해요

자발적으로 2주택이 된 게 아니라 상속이나 혼인 때문에 어쩔 수 없이 2주택이 된 경우, 별도의 비과세 특례가 있어요. 이걸 모르면 억울하게 세금을 더 내게 됩니다.

상속의 경우, 1주택자가 주택을 상속받아 2주택이 됐다면 일반주택(상속 아닌 주택)을 먼저 팔 때 비과세가 적용돼요. 양도 시기에 제한이 없다는 게 큰 장점이거든요. 일시적 2주택처럼 3년 이내에 팔아야 한다는 기한이 없습니다. 다만 피상속인과 별도 세대여야 하고, 공동상속이면 최대지분권자가 상속인이어야 해요.

저희 부모님 사례가 딱 이거였는데요. 아버지가 기존에 1주택을 보유한 상태에서 할머니 주택을 상속받으셨어요. 세무사 상담 결과, 기존 주택을 먼저 매도하면 1주택 비과세를 적용받을 수 있다는 걸 알게 됐습니다. 근데 반대로 상속주택을 먼저 팔면? 일반 과세예요. 매도 순서가 세금의 핵심입니다.

혼인으로 2주택이 된 경우도 특례가 있어요. 각각 1주택씩 가진 사람이 결혼해서 2주택이 되면, 혼인한 날로부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대해 1주택 비과세를 적용해줍니다. 기존에는 5년이었는데 10년으로 늘어난 거예요. 다만 2024년부터 과세관청의 해석 기준이 변경돼서, 다주택자 간 혼인의 경우 비과세 적용이 어려워졌으니 세무 전문가 상담을 꼭 받으시는 게 좋겠습니다.

실제 계산 사례로 보는 양도세 차이, 숫자가 말해줍니다

글로만 보면 감이 안 오니까, 실제 숫자로 비교해 볼게요. 제가 직접 시뮬레이션해 본 결과인데, 전제 조건은 이렇습니다. 취득가액 5억 원, 양도가액 10억 원, 필요경비 2,000만 원, 보유 기간 8년, 비조정대상지역 소재.

양도차익은 10억 − 5억 − 2,000만 = 4억 8,000만 원이에요. 여기서 1주택자라면 장특공 최대 64%(보유 8년 × 4% + 거주 8년 × 4%)를 적용받아 양도소득금액이 1억 7,280만 원까지 줄어요. 기본공제 250만 원 빼면 과세표준 약 1억 7,030만 원, 세율 38% 적용해서 산출세액은 대략 4,531만 원 정도가 나옵니다.

같은 조건에서 2주택자라면요? 장특공이 16%(8년 × 2%)로 줄어들어요. 양도소득금액 4억 320만 원, 기본공제 빼면 과세표준 약 4억 70만 원. 세율 40% 구간이에요. 산출세액 약 1억 3,088만 원. 1주택자와 비교하면 세금이 거의 세 배 가까이 뛰는 거예요.

만약 이 주택이 조정대상지역에 있고, 5월 9일 이후에 판다면? 중과세율 적용에 장특공 배제까지 겹치면서 세금은 2억 원을 훌쩍 넘길 수 있어요. 같은 집인데 시점 차이로 1억 원 이상 세금이 달라진다는 거, 생각만 해도 아찔하지 않나요.

절세 전략과 흔한 실수, 세무사도 놓치는 포인트

가장 기본적인 절세는 일시적 2주택 비과세 요건을 맞추는 거예요. 이사 계획이 있다면 종전 주택 취득 후 1년 이상 지난 뒤에 새 집을 사고, 3년 안에 기존 집을 파는 타임라인을 잡는 게 핵심입니다.

두 번째로 중요한 건 필요경비를 꼼꼼하게 챙기는 것이에요. 취득세, 법무사 비용, 중개수수료는 기본이고, 보일러 교체, 창호 공사, 방수 공사 같은 자본적 지출도 필요경비로 인정돼요. 단, 도배나 장판 교체 같은 수선유지비는 안 됩니다. 저도 인테리어 비용 중 뭐가 되고 안 되는지 몰라서 세무사한테 목록을 하나하나 확인받았거든요.

흔한 실수 하나가 더 있어요. “보유 기간”과 “거주 기간”을 혼동하는 거예요. 장특공에서 1주택 특례를 받으려면 보유만 해서는 안 되고 실제 거주 기간도 따져야 하거든요. 전세를 놓고 있었다면 거주 기간이 0년이에요. 보유 10년, 거주 0년이면 1주택 특례 장특공 적용이 안 됩니다. 일반 장특공(최대 30%)만 받게 돼요.

그리고 세금 문제는 개인 상황마다 변수가 너무 많아서, 이 글의 내용만으로 판단하기보다 반드시 세무 전문가와 상담하시는 걸 권장드려요. 제가 경험한 것만 해도 같은 2주택자인데 세무사 두 명이 다른 의견을 줬거든요. 그만큼 해석의 여지가 있는 영역이에요.

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