주택청약 가점 계산법, 직접 넣어보니 12점이나 빠졌던 이유 (2026 최신판)

작성일: 2026-04-18 · 업데이트: 2026-04-18 · 글: 송석

주택청약 가점은 무주택기간(32점) + 부양가족 수(35점) + 청약통장 가입기간(17점), 총 84점 만점으로 계산됩니다. 2025년 확대된 무주택 인정 기준과 배우자 통장 합산까지, 놓치기 쉬운 가점 계산의 핵심을 직접 경험한 사례와 함께 풀어드립니다.

솔직히 말하면, 저도 처음엔 가점 계산을 대충 했거든요. “나 무주택이니까 만점 아니야?” 이렇게 생각했는데, 실제로 청약홈에서 계산기를 돌려보니 제가 생각한 점수보다 12점이나 낮게 나와서 멘붕이 왔어요. 만 30세 이전 기간이 빠지는 걸 몰랐던 거예요.

주변에서도 “부양가족에 부모님 넣으면 되지 않아?”라고 쉽게 말하는 분들이 많은데, 3년 이상 같은 주민등록등본에 올라 있어야 하고 세대주여야 하는 조건을 모르고 넣었다가 부적격 당첨 취소를 당한 경우를 봤어요. 그때 느꼈죠. 가점 계산은 ‘감’이 아니라 ‘규칙’으로 해야 한다는 걸요.

특히 2025년부터 소형·저가주택의 무주택 인정 범위가 전용 85㎡ 이하, 공시가격 수도권 5억 원·지방 3억 원 이하로 확대되면서 가점 판도가 조금 바뀌었어요. 이 글에서 항목별 점수표부터 실전 시뮬레이션, 그리고 허위 기재 방지 체크리스트까지 한 번에 정리했습니다.

청약 가점제, 대체 뭔가요?

민영주택 1순위 청약에서 같은 순위 안에 경쟁이 생기면 당첨자를 어떻게 뽑을까요. 바로 가점제입니다. 점수가 높은 사람부터 뽑는 거예요. 반대편에는 추첨제가 있는데, 이건 말 그대로 운에 맡기는 방식이고요.

가점제냐 추첨제냐는 지역과 면적에 따라 비율이 달라져요. 투기과열지구에서 전용 85㎡ 이하 주택은 가점제 비율이 70~100%까지 올라가거든요. 사실상 가점이 곧 당첨이라는 뜻이에요. 비규제지역은 추첨제 비율이 높아서 가점이 낮아도 기회가 있지만, 서울 대부분 인기 단지는 가점제가 지배적이에요.

그래서 내 가점이 몇 점인지 정확히 아는 게 청약 전략의 출발점이 됩니다. 아무리 통장에 돈을 많이 넣어도, 가점이 낮으면 민영주택 가점제에서는 밀릴 수밖에 없거든요. 참고로 국민주택(공공분양)은 가점제가 아니라 저축총액 순으로 뽑으니까 이 글은 민영주택 기준으로 이해하시면 돼요.

84점 만점의 3가지 항목 파헤치기

청약 가점은 딱 세 가지 항목의 합산입니다. 무주택기간 최대 32점, 부양가족 수 최대 35점, 청약통장 가입기간 최대 17점. 합치면 84점 만점이에요. 이 구조를 모르면 뭘 올려야 할지 감조차 안 잡힙니다.

재미있는 건, 이 세 항목의 비중이 꽤 다르다는 점이에요. 부양가족 수가 35점으로 가장 크고, 무주택기간이 32점, 통장 가입기간은 17점으로 가장 적어요. 즉, 가족 구성이 점수에서 제일 큰 변수인 거예요. 1인 가구가 구조적으로 불리할 수밖에 없는 이유가 여기 있습니다.

가점 항목	만점	핵심 기준
무주택기간	32점	만 30세 또는 혼인일부터 산정, 15년 이상 만점
부양가족 수	35점	0명도 5점, 1명당 5점 가산, 6명 이상 만점
통장 가입기간	17점	6개월 미만 1점 시작, 15년 이상 만점 + 배우자 최대 3점 합산

표를 보면 알겠지만, 부양가족 0명이어도 5점은 줍니다. 이건 본인을 포함하는 게 아니라, 기본 점수 개념이에요. 그래서 미혼 1인 가구의 최저 점수는 0점이 아니라 5점부터 시작하는 겁니다. 제가 이것도 몰랐을 때는 “왜 5점이지?” 하고 한참 헤맸거든요.

무주택기간 — 32점짜리 함정

무주택기간은 단순히 “집이 없었던 기간”이 아닙니다. 만 30세가 되는 날부터 계산이 시작돼요. 20대에 아무리 오래 무주택이었어도 점수엔 반영이 안 됩니다. 다만 만 30세 이전에 결혼한 경우에는 혼인신고일부터 기산하고요.

저도 28살에 결혼을 했는데, 혼인신고일이 2015년이었거든요. 그래서 무주택기간이 만 30세 기준이 아니라 혼인신고일 기준으로 잡혀서 2년 정도 이득을 봤어요. 이런 세부 규칙을 모르면 점수가 확 달라집니다.

그리고 정말 주의할 점. 본인뿐 아니라 배우자까지 무주택이어야 해요. 배우자가 주민등록상 분리되어 있어도 배우자의 주택 소유 여부가 체크됩니다. 배우자가 상속받은 작은 집이라도 있으면, 그 집을 처분한 날부터 무주택기간이 새로 시작돼요.

2025년부터 달라진 게 하나 있어요. 소형·저가주택의 무주택 인정 기준이 확대됐거든요. 기존에는 전용 60㎡ 이하에 공시가격 수도권 1억 3천만 원 이하만 무주택으로 봤는데, 이제는 전용 85㎡ 이하에 공시가격 수도권 5억 원(지방 3억 원) 이하인 비아파트 주택까지 무주택으로 인정합니다. 빌라나 다세대주택을 갖고 있어도 이 조건에 해당하면 가점이 깎이지 않는 거예요.

여기서 한 가지 더. 과거에 집을 소유했다가 팔았다면, 팔아서 무주택이 된 날부터 기간이 새로 시작돼요. 두 번 이상 집을 가졌었다면 가장 최근에 무주택이 된 시점부터 산정합니다. 이거 모르고 “나 원래 무주택인데요?”라고 했다가 점수 반 토막 나는 경우 진짜 많아요.

부양가족 수 — 혼자 사는 사람이 불리한 진짜 이유

부양가족 수는 배점이 35점으로 세 항목 중 가장 높습니다. 그런데 여기서 “부양가족”의 정의가 일반 상식과 좀 달라요. 세대별 주민등록표에 함께 등재된 배우자, 직계존속(부모·시부모·장인장모), 직계비속(미혼 자녀)만 인정됩니다.

점수 구조는 이래요. 0명이면 5점, 1명 10점, 2명 15점, 3명 20점, 4명 25점, 5명 30점, 6명 이상 35점 만점. 1명당 5점씩 올라가는 깔끔한 구조인데, 문제는 가족을 “등록”하는 조건이 까다롭다는 거예요.

가장 많이 헤매는 게 부모님 부양가족 등록이에요. 직계존속을 부양가족으로 인정받으려면 세 가지 조건을 동시에 충족해야 합니다. 첫째, 청약 신청자가 세대주여야 하고요. 둘째, 입주자 모집공고일 기준으로 최근 3년 이상 계속 같은 주민등록등본에 등재되어 있어야 해요. 셋째, 부모님이 무주택이어야 합니다. 2018년 규칙 개정 이후로 유주택 직계존속은 3년 이상 함께 등재되어 있어도 부양가족으로 인정이 안 돼요.

제 지인 중에 부모님을 3년 전에 전입시켜 놓고 안심하고 있었는데, 아버지 명의로 지방에 작은 빌라가 하나 있었거든요. 그게 유주택에 해당돼서 부양가족 인정이 안 됐어요. 5점이 날아간 거죠. 사소한 것 같지만, 서울 청약에서 5점은 당락을 가릅니다.

배우자의 경우는 좀 다릅니다. 배우자는 주민등록이 분리되어 있어도 부양가족으로 인정돼요. 등본이 따로라도 혼인관계증명서로 확인이 되니까요. 그래서 결혼만 해도 부양가족 수가 최소 1명은 보장되는 셈이에요.

청약통장 가입기간 — 배우자 합산의 함정

통장 가입기간은 17점 만점이라 비중이 가장 낮긴 한데, 경쟁이 치열한 단지에서는 이 1~2점 차이가 결정적이에요. 6개월 미만이면 1점, 그 뒤로는 1년 단위로 1점씩 올라가서 15년 이상이면 17점 만점입니다.

2024년 3월부터 시행된 규칙이 하나 있는데요. 배우자 청약통장 가입기간의 50%를 합산할 수 있게 됐어요. 다만 최대 3점까지만요. 배우자 통장이 1년 미만이면 1점, 1~2년이면 2점, 2년 이상이면 3점이 가산됩니다. 합산한 총점도 17점을 초과할 수 없고요.

여기서 함정이 하나 있거든요. 배우자 통장 합산을 신청하면 계약 체결 전까지 배우자의 청약통장을 해지할 수 없어요. 만약 부부가 각자 다른 단지에 동시 청약을 넣었는데 배우자 쪽이 당첨되면, 통장을 해지 못 하니까 꽤 복잡한 상황이 벌어질 수 있습니다. 합산 신청 전에 부부 청약 전략을 먼저 정해놔야 해요.

통장 종류가 바뀌거나, 명의 변경을 했어도 최초 가입일 기준으로 기간을 산정합니다. 예전에 청약저축이었는데 주택청약종합저축으로 전환한 경우에도 원래 가입일이 살아 있으니 걱정하지 않아도 돼요.

실전 계산 시뮬레이션 3가지 사례

숫자만 보면 어렵고, 사례로 보면 감이 옵니다. 실제 청약을 준비하는 세 가지 케이스를 만들어 볼게요.

사례 A: 40세 맞벌이 부부, 자녀 2명

남편 기준으로 계산합니다. 만 30세부터 현재 40세까지 계속 무주택이었으니 무주택기간 10년 = 22점. 부양가족은 배우자 1명 + 자녀 2명 = 3명이니 20점. 통장 가입기간 12년이면 14점, 배우자 통장 3년이니 +3점으로 합산 17점(만점 한도). 총합은 22 + 20 + 17 = 59점이에요.

서울 평균 당첨 커트라인이 63점인 걸 감안하면, 강남·서초 같은 인기 지역은 어렵지만 외곽이나 경기 수도권은 경쟁력이 있는 점수예요.

사례 B: 33세 미혼 직장인

만 30세부터 3년간 무주택이니 6점. 부양가족 0명이라 기본 5점. 통장 가입기간 8년이면 10점. 총합 6 + 5 + 10 = 21점. 솔직히 가점제로는 수도권 인기 단지 당첨이 어렵습니다. 이런 경우라면 추첨제 비율이 높은 전용 85㎡ 초과 대형 평형이나 비규제지역 단지를 노리는 게 현실적이에요.

사례 C: 55세 부부, 자녀 3명 + 부모 동거

무주택기간 15년 이상이면 32점 만점. 부양가족은 배우자 + 자녀 3명 + 부모님 1명(3년 이상 등재, 무주택) = 5명이니 30점. 통장 가입기간 15년 이상 17점. 총합 32 + 30 + 17 = 79점. 이 정도면 서울 웬만한 단지에서 경쟁력이 있어요.

그런데 여기서 만약 부모님이 지방에 빌라를 한 채 소유하고 있다면? 2025년 기준으로 그 빌라가 전용 85㎡ 이하이고 공시가격이 3억 원 이하라면 무주택으로 인정받아 부양가족 유지가 가능해요. 하지만 아파트라면 해당이 안 됩니다. 소형·저가주택 예외는 비아파트만 적용되거든요.

서울·수도권 당첨 커트라인과 전략

2024년 하반기 기준으로 서울 아파트 청약 최저 당첨 가점이 평균 60.4점, 평균 당첨 가점은 63점이었어요. 강남 3구(강남·서초·송파)는 72점대까지 올라갔고요. 경기도는 50점대, 인천은 45점대가 평균이었습니다.

이 숫자를 보면 3인 가구 기준으로 사실상 거의 만점 수준의 가점이 필요하다는 걸 알 수 있어요. 부양가족 3명(20점) + 무주택 15년(32점) + 통장 15년(17점) = 69점인데, 이래도 강남은 부족한 거죠. 결국 부양가족을 더 확보하거나 덜 인기 있는 지역으로 눈을 돌려야 하는 현실입니다.

가점이 40점대 이하라면 전략이 완전히 달라져야 해요. 투기과열지구 전용 85㎡ 초과 주택은 가점제 50%, 추첨제 50% 비율로 운영되니까 추첨 물량을 노리는 게 합리적이에요. 비규제지역은 전용 85㎡ 이하도 추첨제 비율이 높은 경우가 있고요. 무조건 가점만 올릴 게 아니라, 내 점수에 맞는 단지를 고르는 눈이 필요합니다.

한 가지 더, 요즘은 부부 중복 청약이 가능해졌어요. 같은 단지에 부부가 각각 청약을 넣을 수 있으니, 한 명은 가점제, 한 명은 추첨제를 노리는 투 트랙 전략도 유효합니다.

가점 기재 오류 — 당첨 취소 막는 체크리스트

당첨되고 나서 부적격 판정을 받으면 당첨이 취소됩니다. 그리고 청약통장도 사용 처리가 되어서, 통장 복원에 별도 절차가 필요해요. 가점 관련 부적격이 꽤 많은데, 대부분 “단순 실수”거든요.

실제로 무주택 청약 당첨자 10명 중 1명은 기재 오류로 부적격 처리를 받았다는 국회 조사 결과가 있었어요. 특히 부양가족 수를 잘못 기재하는 경우가 가장 많았습니다. 부모님이 3년 미만 등재된 걸 모르고 넣었다가 걸리는 경우, 유주택 부모님을 부양가족으로 넣은 경우가 대표적이에요.

부적격 당첨이 취소되면 투기과열지구와 청약과열지역은 당첨일로부터 1년, 비규제지역은 6개월간 청약 자체가 제한됩니다. 그러니까 확실하지 않은 항목은 낮게 적는 게 안전해요. 가점을 1~2점 높이려다가 전체를 잃을 수 있거든요.

체크 포인트를 정리하면 이렇습니다. 무주택기간은 만 30세(또는 혼인신고일)부터 시작인지 재확인하고, 배우자의 주택 소유 이력도 반드시 확인하세요. 부양가족 중 직계존속은 3년 등재 + 무주택 조건을 둘 다 충족하는지, 만 30세 이상 자녀는 1년 등재 조건을 충족하는지 체크해야 합니다. 확실하지 않으면 청약홈 가점 계산기로 먼저 돌려보고, 그래도 애매하면 해당 은행이나 한국부동산원에 문의하는 게 최선이에요.

청약홈 가점 계산기 200% 활용법

직접 계산하다가 실수하는 것보다 공식 도구를 쓰는 게 훨씬 안전합니다. 한국부동산원이 운영하는 청약홈(applyhome.co.kr)에 가점 계산기가 있어요. 마이페이지 안에 ‘청약가점 계산기’ 메뉴를 찾으면 됩니다.

사용법은 간단해요. 생년월일, 혼인 여부, 주택 처분일(있었다면), 부양가족 수, 통장 가입일을 입력하면 시스템이 자동으로 점수를 산출해 줍니다. 다만 부양가족 인정 여부까지 자동으로 판별하지는 않으니, 직계존속 3년 등재나 유주택 여부는 본인이 직접 확인해야 해요.

팁을 하나 드리자면, 청약 전에 최소 3번은 돌려보세요. 한 번은 보수적으로(확실한 부양가족만), 한 번은 현재 기준으로, 한 번은 1년 뒤 기준으로요. 1년 뒤 점수가 의미 있게 올라간다면 지금 넣는 것보다 기다리는 게 나을 수도 있거든요. 특히 무주택기간이 연 단위로 바뀌는 시점이라면 몇 개월 차이로 2점이 왔다 갔다 하니까요.

청약홈 가점 계산기 바로가기

HUG 주택도시보증공사(khug.or.kr)에서도 가점 산정 기준을 확인할 수 있고, KB국민은행 부동산 페이지에서도 가점제 적용 기준과 점수표를 제공하고 있어요. 여러 곳에서 교차 확인하면 실수를 줄일 수 있습니다.

자주 묻는 질문 FAQ

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