계약갱신청구권 거절 사유 9가지 총정리 | 실거주 거절·손해배상까지 2026 최신판

계약갱신청구권 거절 사유는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항이 9개로 못 박아 두었어요. 정당한 사유 없이는 막을 수 없고, 특히 ‘실거주’ 거절은 입증책임이 임대인에게 있어요. 결론부터 말하면, 9개 중 어느 하나도 안 맞으면 집주인은 갱신을 거절할 수 없어요.

제가 이 주제를 깊게 들여다본 건 2021년이었어요. 당시 실거주 한다고 나가달라더니 두 달 뒤 다른 세입자 들어가는 걸 본 의뢰인이 찾아왔거든요. 그때부터 계갱권 거절 분쟁을 꽤 많이 봐왔는데, 진짜 무서운 건 임대인이 휘두르는 게 아니라 임차인이 ‘아 그런가 보다’ 하고 그냥 짐 싸는 경우예요. 알면 받을 수 있는 걸 모르고 포기하는 거죠.

반대로 임대인 입장에서도 거절 사유를 정확히 안 챙기고 통보했다가 손해배상 두 배로 무는 사례가 적지 않아요. 이 글에서는 9가지 사유 하나하나, 분쟁이 가장 많은 실거주 항목, 그리고 2022년 대법원 판례까지 한 번에 풀어드릴게요.

계약갱신청구권, 일단 골격부터 정리

계약갱신청구권은 2020년 7월 31일부터 시행된 주택임대차보호법 개정안의 핵심이에요. 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 한 번 갱신을 요구하면, 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못해요. 갱신되는 임대차 기간은 2년이고, 차임 인상은 5% 이내로 제한돼요.

여기서 사람들이 많이 놓치는 게 두 가지 있어요. 첫째, ‘한 번만’ 행사 가능하다는 점. 즉 2년 더 살고 나면 그다음에는 갱신청구권을 또 쓸 수 없어요. 둘째, 통지 시점이에요. 만료 6개월 전부터 2개월 전까지가 황금구간인데, 2020년 12월 10일 이후 체결·갱신된 계약은 1개월 전까지 통지하면 돼요. 이 시점을 놓치면 묵시적 갱신으로 흘러가거나 아예 권리 자체를 행사 못 하기도 해요.

참고로 이 권리는 강행규정이라 계약서에 “갱신청구 안 한다”라고 써 넣어도 무효예요. 특약은 임차인에게 불리한 방향으로는 효력이 없거든요. 그러니 “특약사항에 안 한다고 사인했는데요?” 같은 질문은 그냥 잊으셔도 돼요.

거절이 통하는 9가지 법정 사유 전부

법조문 그대로 옮기면 딱딱하니까, 실제 분쟁 빈도와 실무 해석을 같이 풀어볼게요. 표 한 장으로 먼저 보세요.

호수	핵심 거절 사유	분쟁 빈도
1호	2기 차임액 연체 사실	높음
2호	거짓·부정한 방법으로 임차	낮음
3호	합의 후 상당한 보상 제공	중간
4호	임대인 동의 없는 전대	낮음
5호	고의·중과실로 주택 파손	낮음
6호	주택 멸실로 임대차 불가	낮음
7호	철거·재건축 계획 사전 고지	중간
8호	임대인·직계존비속 실거주	매우 높음
9호	중대한 의무 위반·계속 곤란	중간

분쟁 빈도는 2021년 이후 부동산분쟁조정위원회 사례와 하급심 판결을 보면 8호(실거주)가 압도적이에요. 체감상 전체 갱신거절 분쟁의 70% 이상이 실거주 관련이라고 보면 돼요. 그다음이 1호(차임 연체), 7호(재건축), 9호(의무 위반) 순이에요.

3호가 좀 독특한데요. “합의 후 상당한 보상을 제공한 경우”는 임대인이 이사비, 위로금, 보증금 일부 면제 같은 걸 주고 임차인이 자발적으로 나가기로 한 케이스예요. 다만 ‘상당한 보상’의 기준이 모호해서 분쟁이 끊이지 않아요. 보통 6개월치 월세 정도를 시장에서 통용되는 선으로 보지만, 지역과 시세에 따라 달라요.

7호의 재건축은 ‘계약 체결 당시’ 철거·재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지했어야 인정돼요. 임차인 입주 시점에 아무 말 없다가 만료 직전에 “재건축 들어갑니다” 한다고 거절 안 돼요. 안전상 위험이 명백하거나 정비사업 인가가 난 경우는 사후 거절도 가능하지만, 이건 거의 예외 영역이에요.

가장 분쟁 많은 ‘실거주’ 거절의 실체

8호 실거주는 표면적으로 단순해 보여요. 임대인 본인, 또는 직계존속(부모·조부모), 직계비속(자녀·손주)이 살겠다고 하면 거절 가능. 끝. 근데 실무는 절대 그렇게 안 굴러가요.

대법원 2022년 12월 1일 선고 2021다266631 판결이 결정적이었어요. 이 판결은 “실거주 의사는 단순한 의사표명만으로는 인정될 수 없고, 임대인의 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정되어야 한다”고 판시했어요. 쉽게 말하면 “그냥 살 거라고 우기지 말고 증거 가져와”인 거죠.

또 하나 짚을 게 있어요. 임차인이 갱신을 청구한 후에 집을 산 새 임대인(승계 임대인)도 본인의 실거주를 이유로 거절할 수 있느냐. 대법원은 “갱신요구권 행사 당시 임대인 지위에 있었던 자만이 거절 가능”이라는 입장이에요. 즉, 갱신 요구를 하고 나서 매매가 일어났다면 새 주인은 실거주 카드를 못 써요. 이 부분 모르고 매수하면서 “어차피 내가 들어가서 살면 되지” 하는 매수인이 의외로 많은데, 손해배상 폭탄 맞을 수 있어요.

제가 본 사례 중에 이런 게 있었어요. 임대인이 “딸이 결혼해서 들어와 살 거다”라고 갱신 거절을 했는데, 임차인이 나간 뒤 두 달이 지나도록 빈집이더래요. 그래서 임차인이 동네 부동산에 슬쩍 물어봤더니, 시세보다 살짝 높은 가격에 새 세입자를 구하고 있었던 거예요. 결국 손해배상 청구로 갔고, 임대인은 딸의 결혼이 무산됐다고 주장했지만 객관적 자료를 못 내서 졌어요.

실거주 의사를 다투는 핵심 신호 3가지

하나, 거절 통보 후 단기간 내 매매·임대 광고가 떴다면 매우 강력한 정황 증거예요. 둘, 임대인이 다른 곳에 안정적으로 거주 중이고 이사 계획을 뒷받침할 객관적 사실이 없으면 의심해볼 만해요. 셋, 거절 사유로 든 가족 구성원이 실거주가 곤란한 상황(해외 체류, 다른 지역 직장 등)이라면 진정성을 의심받아요.

월세 밀린 적 있으면 정말 끝일까

1호 사유, “2기 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우”는 표현이 묘해요. ‘있는 경우’라고 했지 ‘연체 중인 경우’라고 안 했죠. 그래서 한 번이라도 2기분이 쌓인 적 있으면 그 후에 다 갚았어도 거절 사유가 돼요. 이게 임차인들이 가장 많이 놓치는 함정이에요.

월세 100만원짜리 집이라면 2기 차임액은 200만원이에요. 어느 시점이든 200만원 이상 밀린 적이 있으면 임대인이 갱신을 거절할 수 있어요. 1월에 못 내고 2월에 못 내서 3월에 한꺼번에 갚았어도, 2월 말 시점에는 200만원 누적 연체였잖아요. 그 사실 자체가 사라지지 않아요.

대법원은 상가임대차 사건에서 “갱신 후 발생한 연체”가 아니라 “갱신 전부터 누적된 연체”도 갱신거절 사유가 된다고 봤어요(2020다263635). 주택은 별개 법이지만, 동일 취지로 해석되는 경향이 강해요. 즉, “지난 계약 기간 중에 밀린 거잖아요”라는 변명은 안 통해요.

반대로 임대인 입장에서 이 사유를 들 때 주의할 점도 있어요. 연체 사실을 객관적으로 입증할 수 있는 통장 거래내역, 독촉 문자, 내용증명 같은 자료가 있어야 해요. 단순히 “기억나는데 한 번 늦게 들어왔어요” 식으로는 법정에서 안 먹혀요.

거짓 거절 당했을 때 손해배상 산정법

주택임대차보호법 제6조의3 제5항이 핵심이에요. 임대인이 실거주를 이유로 거절했는데, 갱신 요구가 거절되지 않았더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우, 임대인은 임차인에게 손해를 배상해야 해요.

법정 손해배상액은 세 가지 중 큰 금액이에요. 첫째, 갱신거절 당시 월차임의 3개월분(보증금 있는 경우 보증금을 월차임으로 환산한 금액 포함). 둘째, 임대인이 제3자에게 새로 임대해 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임의 차액의 2년분. 셋째, 갱신거절로 임차인이 입은 실제 손해액. 셋 중 가장 큰 금액이에요.

예를 들어볼게요. 보증금 2억, 월세 80만원짜리 빌라에 살다가 실거주 거절로 나갔는데, 알고 보니 임대인이 보증금 2억, 월세 100만원으로 다른 사람한테 줬다고 칩시다. 두 번째 산식으로 계산하면 (100만원 − 80만원) × 24개월 = 480만원이에요. 첫 번째 산식은 80만원 × 3 = 240만원이고요. 결국 큰 금액인 480만원이 손해배상액이 되겠죠. 실제 입증되는 이사비, 부동산 중개료, 단기 거주비 같은 게 더 크다면 세 번째로 청구할 수도 있어요.

그럼 임대인이 진짜 실거주 시작했다가 6개월쯤 살고 매도해버리면? 갱신거절 당시 의사가 진정했다면, 그 후 사정 변경으로 매도한 것까지 손해배상 책임을 지우긴 쉽지 않다는 게 다수 견해예요. 핵심은 ‘거절 당시’의 의사였느냐예요. 그 시점에 이미 매도 계획이 잡혀 있었다면 거짓 거절이 되는 거고요.

실무상 임차인이 실거주 거짓 의심을 갖게 되는 건 보통 등기부등본 열람과 인근 부동산 시세 조회예요. 매매 등기가 떴거나, 비슷한 시기에 새로운 임대 매물이 등장하면 의심해볼 신호예요. 등기부등본은 인터넷등기소에서 누구나 700원에 열람할 수 있어요.

임차인이 실전에서 챙겨야 할 5가지

하나, 갱신 청구는 무조건 문서로 남기세요. 카톡, 문자, 내용증명 어느 것이든 좋아요. 통화로만 했다가 “그런 적 없다”는 임대인의 부인에 대응 못 하는 경우가 많아요. 내용증명은 우체국 홈페이지에서 1만원 안팎으로 가능해요.

둘, 거절 사유를 구체적으로 적어달라고 요구하세요. “그냥 안 된다”가 아니라 “9가지 사유 중 어느 호에 해당하는지” 명시 요구. 추후 분쟁 시 임대인이 사유를 갈아끼우는 걸 막아주는 강력한 방어선이에요.

셋, 실거주 거절을 받았다면 전입세대 열람 권한을 활용하세요. 임차인이었던 사람은 전출 후에도 일정 기간 해당 주소의 전입세대 열람이 가능해요. 누가 들어왔는지 객관적으로 확인할 수 있어요.

넷, 분쟁이 본격화되기 전에 주택임대차분쟁조정위원회를 먼저 두드려보세요. 한국부동산원이 운영하는데, 소송보다 빠르고 비용도 적어요. 조정 성립 시 재판상 화해와 같은 효력이 있어요.

다섯, 변호사 상담은 나가기 전이 베스트예요. 일단 짐을 빼면 점유가 풀려서 협상력이 확 떨어져요. 무료 법률상담은 대한법률구조공단(국번없이 132)이나 각 지자체 마을변호사 제도를 활용하시면 돼요.

국토교통부 임대차 정책풀이집 바로가기

자주 묻는 질문 5가지

👉 함께 읽으면 좋은 글: 전입신고 확정일자 순서 2026 완벽 가이드