1. 잔금일 전날 준비할 것

잔금일은 단순히 나머지 돈을 보내는 날이 아닙니다. 매수인은 권리관계를 최종 확인하고 소유권이전등기에 필요한 서류를 받아야 하며, 매도인은 담보대출 상환과 근저당권 말소 절차를 준비해야 합니다. 다음 항목은 늦어도 전날까지 확인하는 것이 좋습니다.

예상 비용을 잡을 때는 중개보수에 부가가치세가 별도인지도 확인해야 합니다. 계산 기준은 부동산 중개보수 부가세·현금영수증 정리를 함께 참고하세요.

2. 잔금 보내기 전 확인 순서

⑤ 당일 등기사항증명서를 다시 열람합니다

계약 당시 확인했더라도 잔금일 당일 기준 등기사항증명서를 새로 열람해야 합니다. 소유자, 압류·가압류·가처분, 근저당권, 임차권등기 등 계약 후 새로 생긴 권리가 없는지 갑구와 을구를 모두 확인합니다. 확인되지 않은 권리변동이 있다면 먼저 송금하지 말고 중개사·법무사와 원인을 확인하세요.

⑥ 매도인 본인과 계좌 명의를 대조합니다

신분증, 등기상 소유자, 매매계약서의 매도인, 잔금 수령 계좌 명의를 서로 대조합니다. 공동명의라면 소유자별 의사와 위임관계를 확인해야 합니다. 대리인이 참석한다면 위임장만 보지 말고 인감증명서의 용도와 본인 발급 여부, 위임 범위까지 확인하는 것이 안전합니다.

⑦ 말소할 근저당권과 상환금액을 확인합니다

매도인의 담보대출을 잔금으로 상환하는 거래라면 ‘잔금 지급 → 대출 상환 → 근저당권 말소 접수 → 소유권이전 접수’의 순서를 사전에 합의해야 합니다. 단순히 매도인이 나중에 갚겠다는 말만 믿기보다 금융기관 상환계좌와 말소서류 수령 방법을 법무사와 확인하세요.

⑧ 집 상태와 계약상 인도 조건을 확인합니다

누수, 보일러, 수도, 전기, 옵션 품목, 붙박이장, 에어컨, 현관 비밀번호, 세입자 퇴거 여부를 확인합니다. 계약서 특약에 수리·철거·폐기물 처리 조건이 있다면 이행 여부를 사진으로 남기세요. 미이행 사항이 있으면 당사자 합의 없이 잔금을 임의로 공제하기보다 금액과 이행기한을 서면 합의하는 편이 분쟁을 줄입니다.

⑨ 관리비·공과금·장기수선충당금을 정산합니다

아파트 관리사무소에서 미납 관리비가 없는지 확인하고 잔금일을 기준으로 일할 정산합니다. 전기·가스·수도 검침값을 사진으로 보관하면 추후 정산이 편합니다. 임차인이 거주했던 주택이라면 장기수선충당금 반환 정산 여부도 함께 확인하세요.

3. 송금 후 반드시 받을 것

⑩ 영수증과 송금 증빙을 보관합니다

계좌이체 내역, 잔금 영수증, 중개보수 영수증과 현금영수증을 보관합니다. 중개보수와 법무사 비용 중 세법상 인정되는 항목은 향후 양도소득세 계산 때 증빙이 중요합니다. 어떤 비용이 인정되는지는 양도소득세 필요경비와 증빙서류에서 확인할 수 있습니다.

⑪ 등기필정보 등 이전등기 서류를 인도받습니다

일반적으로 매도인의 등기필정보, 매도용 인감증명서, 주민등록초본 등 거래 상황에 필요한 서류를 법무사가 확인합니다. 서류 종류와 유효성은 개인·법인, 공동명의, 주소 변경, 대리 거래 여부에 따라 달라질 수 있으므로 법무사의 사전 안내 목록을 기준으로 준비하세요.

⑫ 열쇠와 점유를 넘겨받습니다

현관 열쇠, 공동현관 카드, 우편함 열쇠, 주차 등록, 관리사무소 인계사항, 각종 비밀번호를 받습니다. 잔금 지급과 주택 인도는 가능한 한 같은 자리에서 동시에 마무리하는 것이 좋습니다.

⑬ 소유권이전등기 접수증을 확인합니다

법무사에게 맡겼다면 접수 후 접수번호나 접수증을 받아두세요. 접수만으로 모든 절차가 끝난 것은 아니므로 등기 완료 후 소유자 표시와 말소하기로 한 권리가 제대로 반영됐는지 최종 등기사항증명서를 확인합니다.

⑭ 전입신고와 각종 명의변경을 진행합니다

실거주 주택이라면 실제 입주 일정에 맞춰 전입신고를 하고, 전기·가스·수도·관리비 납부 명의를 변경합니다. 아파트라면 차량 등록, 입주자카드와 관리사무소 연락처도 확인하세요.

⑮ 취득세 신고와 등기 완료를 확인합니다

취득세는 주택 수, 취득가액, 조정대상지역 여부, 감면 요건 등에 따라 달라질 수 있습니다. 생애최초 감면 등을 신청했다면 사후 유지요건과 추징 사유까지 확인해야 합니다. 다주택 여부에 따른 구조는 다주택자 취득세율 계산 가이드를 참고하세요.

4. 매수인·매도인 준비서류 한눈에 보기

※ 위 표는 일반적인 개인 간 매매 기준입니다. 법인, 미성년자, 해외 거주자, 대리 계약, 상속등기 미완료 부동산 등은 추가 서류가 필요할 수 있습니다.

5. 잔금 후 놓치기 쉬운 법정 기한

실제 기산일과 적용 규정은 계약 조건과 거래 유형에 따라 달라질 수 있습니다. 신고 전에 위택스, 인터넷등기소, 관할 시·군·구 또는 담당 법무사에게 확인하세요.

자주 묻는 질문