잠실주공5단지 재건축 세금 총정리: 양도세 비과세·입주권·취득세, 관리처분 전후로 달라지는 것

2026년 11월 12일 Google 트렌드 한국 급상승 검색어에 ‘잠실 주공 5 단지 아파트’가 올랐습니다. 급상승 이유는 트렌드 화면에서 확인되지 않았습니다. 다만 이 단지를 검색하는 분들이 가장 자주 묻는 것 가운데 하나가 세금이어서, 이 글에서는 매도·매수·보유 단계별로 재건축 세금을 정리합니다. 세율과 요건은 소득세법, 지방세법, 도시 및 주거환경정비법을 기준으로 했고, 국회에서 심의 중인 내용은 확정되지 않았다고 따로 표시했습니다.

지금 잠실주공5단지는 ‘주택’일까 ‘입주권’일까

재건축 세금에서 가장 먼저 확인할 것은 내 집이 지금 세법상 무엇이냐입니다. 소득세법은 도시 및 주거환경정비법에 따른 관리처분계획인가로 취득한 입주자로 선정된 지위를 조합원입주권이라고 부릅니다. 관리처분인가일 전까지는 건물이 낡았든 이주가 논의되든 주택이고, 인가일부터 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’로 바뀝니다.

잠실주공5단지는 1978년에 입주한 3,930가구 단지입니다. 보도에 따르면 2026년 7월 1일 송파구가 사업시행계획인가를 승인했고, 재건축 후에는 최고 65층, 6,411가구 규모로 계획돼 있습니다. 조합은 2026년 하반기에 감정평가와 조합원 분양신청을 진행하고 2027년에 관리처분계획인가를 신청한다는 계획을 내놓았습니다. 실제 인가일은 사업 진행에 따라 달라질 수 있습니다.

정리하면 이렇습니다. 2026년 11월 현재 잠실주공5단지를 사고파는 것은 주택 거래입니다. 아래 표처럼 관리처분인가일을 넘기면 적용되는 규정이 바뀝니다.

구분	관리처분인가 전	관리처분인가 후
세법상 성격	주택	조합원입주권(권리)
양도세 비과세	1세대 1주택 비과세	원조합원 입주권 비과세 특례
장기보유특별공제	전체 양도차익에 적용	인가 전 기간의 양도차익에만 적용
매수자의 취득세	주택 유상취득 세율	멸실 전 주택 세율, 멸실 후 토지 세율

인가일은 송파구청이 구보에 올리는 관리처분계획인가 고시문으로 확인합니다. 조합 총회에서 관리처분계획을 의결한 날이나 이주가 시작된 날이 아니라 고시문에 적힌 인가일이 기준입니다. 매매 계약을 인가 직전에 맺고 잔금을 인가 뒤에 치르면 양도일(통상 잔금일)에는 이미 입주권이 되어 있으므로, 계약일이 아니라 잔금일이 인가일 앞인지 뒤인지를 따져야 합니다. 인가가 가까워질수록 잔금 날짜 하루 차이로 적용 규정이 바뀔 수 있다는 점을 기억해 두세요.

관리처분인가 전에 팔 때: 1세대 1주택 비과세와 12억 원 초과분

지금 파는 경우에는 일반 주택과 같은 규정이 적용됩니다. 1세대가 국내에 1주택을 2년 이상 보유했다면 양도세가 비과세됩니다. 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 보유기간 중 2년 이상 거주해야 합니다.

문제는 가격입니다. 1세대 1주택이라도 양도가액이 12억 원을 넘으면 넘는 부분에 해당하는 양도차익에는 세금이 붙습니다. 잠실주공5단지는 12억 원을 크게 웃도는 가격대에서 거래되는 단지라, 비과세 요건을 갖춰도 세금이 0원이 되지는 않습니다.

현행 장기보유특별공제는 1세대 1주택자가 2년 이상 거주한 경우 보유기간 연 4%, 거주기간 연 4%를 더해 최대 80%까지 받습니다. 오래 보유했지만 거주하지 않은 분은 같은 차익이라도 세금 차이가 크므로, 주민등록 전입 기록으로 실제 거주기간을 먼저 확인해 보시길 권합니다.

위 예시를 세액으로 바꿔 보면 차이가 더 분명합니다. 공제 80%를 받는 경우 양도소득금액 약 4억 2천만 원에서 기본공제 250만 원을 빼고 기본세율을 적용하면 양도세는 약 1억 4천만 원, 지방소득세를 더하면 약 1억 5천만 원대입니다. 같은 집을 거주 없이 15년 보유해 공제 30%만 받는다면 양도소득금액이 약 14억 7천만 원으로 늘고, 세금은 지방소득세를 포함해 약 6억 5천만 원 수준이 됩니다. 필요경비를 넣지 않은 단순 계산이므로 실제 금액은 홈택스 모의계산으로 다시 확인해야 합니다.

세금을 줄이는 데 실제로 도움이 되는 것은 필요경비 증빙입니다. 취득 때 낸 취득세와 중개보수, 법무사 비용, 발코니 확장이나 새시 교체 같은 자본적 지출, 양도 때 낸 중개보수가 인정됩니다. 도배나 장판처럼 원상회복 성격의 수선비는 인정되지 않습니다. 오래 보유한 집일수록 영수증이 없는 경우가 많으니, 계좌이체 내역이나 계약서 사본이라도 미리 찾아 두세요.

부부 공동명의라면 양도차익을 지분대로 나눠 각자 기본세율을 적용하므로 누진세율 부담이 줄어듭니다. 다만 팔기 직전에 배우자에게 지분을 증여하는 방식은 증여 후 10년 이내 양도 시 이월과세가 적용될 수 있어 효과가 제한됩니다. 또 이사를 위해 새 집을 먼저 산 일시적 2주택자는 종전 주택 처분 기한을 확인해야 합니다. 2026년 세제개편안에는 조정대상지역 안에서 옮기는 경우 이 기한을 줄이는 내용이 포함돼 있어, 본인 취득일에 어느 규정이 적용되는지 확인이 필요합니다.

관리처분인가 후에 팔 때: 조합원입주권 양도세

관리처분인가가 나면 주택은 조합원입주권이 됩니다. 입주권은 주택이 아니므로 1세대 1주택 비과세를 그대로 쓸 수 없고, 소득세법 제89조의 입주권 비과세 특례 요건을 따로 봅니다.

• 기준일 요건: 관리처분계획인가일(인가 전에 철거됐다면 철거일) 현재 종전 주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추고 있어야 합니다.
• 양도일 요건 ①: 양도일 현재 다른 주택이나 분양권이 없어야 합니다.
• 양도일 요건 ②: 다른 주택 1채가 있다면 그 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 입주권을 양도해야 합니다.
• 고가 기준: 요건을 갖춰도 양도가액 12억 원 초과분은 과세됩니다.

장기보유특별공제도 달라집니다. 입주권을 양도할 때는 종전 주택 취득일부터 관리처분인가일까지의 양도차익에만 공제가 적용됩니다. 인가 이후 권리 상태에서 붙은 차익에는 공제가 없습니다. 인가 후 가격이 많이 오른 뒤 팔수록 공제받지 못하는 차익이 커지는 구조입니다.

세율은 보유기간에 따라 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%, 2년 이상은 기본세율(6~45%)입니다. 원조합원은 종전 주택을 취득한 날부터 보유기간을 계산하므로 대부분 기본세율에 해당합니다. 여기에 양도세의 10%가 지방소득세로 붙습니다.

예를 들어 10억 원에 산 집의 관리처분인가일 평가액(권리가액)이 35억 원이고, 인가 후 40억 원에 입주권을 판다고 가정해 보겠습니다. 양도차익 30억 원 가운데 인가 전 차익 25억 원에는 장기보유특별공제가 적용되지만, 인가 후 차익 5억 원에는 공제가 없습니다. 인가 전에 40억 원에 팔았다면 30억 원 전체가 공제 대상이었을 것입니다. 인가 후 매도를 고려한다면 이 차이만큼 세금이 늘어난다는 점을 가격 협상에 반영해야 합니다.

반대로 인가 후까지 기다렸다가 준공된 새 아파트를 파는 방법도 있습니다. 원조합원은 종전 주택 보유기간과 공사기간, 새 아파트 보유기간을 합쳐서 계산하므로 준공 후 바로 팔아도 보유기간 요건을 충족하는 경우가 많습니다. 다만 거주기간은 실제로 살았던 기간만 인정되므로, 종전 주택에서 거주 요건을 채우지 못했다면 새 아파트에 입주해 채워야 합니다.

입주권을 팔 때의 취득가액은 종전 주택을 살 때 낸 금액에 납부한 청산금을 더한 금액입니다. 관리처분인가 뒤에 분담금 일부를 이미 냈다면 그 금액도 취득가액에 들어가므로, 조합에 낸 돈의 납부 확인서를 매도 전에 발급받아 두세요. 매수인이 남은 분담금을 넘겨받는 조건이라면 계약서에 승계 금액을 분명히 적어야 양도가액 계산에서 다툼이 생기지 않습니다.

원조합원과 승계조합원, 세금이 갈리는 지점

관리처분인가 전부터 집을 갖고 있던 사람을 원조합원, 인가 후 입주권을 사서 조합원 지위를 넘겨받은 사람을 승계조합원이라고 부릅니다. 둘은 세금 계산이 다릅니다.

항목	원조합원	승계조합원
입주권 상태 양도 시 비과세	요건 충족 시 가능	불가(과세)
준공 후 주택의 보유기간	종전 주택 보유기간과 공사기간, 신축 주택 보유기간을 통산	준공일(사용승인일)부터 새로 계산
입주권 장기보유특별공제	인가 전 기간 차익에 적용	적용 없음

승계조합원은 준공 후 새 아파트를 받아도 그때부터 2년 보유(조정대상지역 취득분은 거주 포함)를 다시 채워야 1세대 1주택 비과세를 받습니다. 관리처분인가 뒤에 매수를 생각한다면 이 차이를 가격 판단에 넣어야 합니다. 또한 2021년 1월 1일 이후 취득한 입주권은 다른 주택의 양도세를 따질 때 주택 수에 포함됩니다.

원조합원 지위는 매매 말고도 상속이나 증여로 넘어갈 수 있습니다. 이 경우 비과세 판단과 보유기간 계산이 다시 달라지고, 증여세나 상속세 문제가 함께 생깁니다. 가족에게 넘기는 방안을 생각하신다면 관리처분인가 전과 후 가운데 언제 넘기는 것이 유리한지 세무사와 미리 비교해 보시기 바랍니다.

취득세: 사는 시점에 따라 세율이 다르다

취득세는 매수 시점에 건물이 남아 있는지에 따라 달라집니다.

매수 시점	취득 대상	취득세율(본세)
건물 멸실 전	주택(유상취득)	1~3%, 다주택은 8% 또는 12%
건물 멸실 후	토지(유상취득)	4%
준공 시	신축 건물(원시취득)	2.8%

지금 잠실주공5단지를 사면 주택 유상취득입니다. 9억 원을 넘는 주택의 기본 취득세율은 3%이고, 농어촌특별세와 지방교육세가 따로 붙습니다. 이미 주택이 있는 세대가 조정대상지역에서 추가로 사면 2주택은 8%, 3주택 이상은 12%가 적용됩니다. 이사 목적의 일시적 2주택은 기한 안에 종전 주택을 처분하는 조건으로 기본세율을 적용받을 수 있습니다.

이주와 철거가 끝난 뒤 입주권을 사면 건물이 없으므로 토지를 산 것으로 보아 4%가 적용됩니다. 그리고 원조합원이든 승계조합원이든 아파트가 준공되면 신축 건물분에 대해 원시취득세 2.8%를 한 번 더 냅니다. 준공 시 과세표준을 어떻게 잡는지는 사업장마다 안내가 다를 수 있으니 조합과 송파구청 세무부서 안내를 따르시기 바랍니다.

금액으로 보면 부담이 큽니다. 무주택 세대가 40억 원에 매수하면 취득세 3%에 지방교육세 0.3%를 더해 약 1억 3,200만 원입니다. 전용면적 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 0.2%가 추가됩니다. 같은 집을 3주택째로 사면 본세만 12%, 4억 8천만 원입니다. 취득세는 양도세 계산 때 필요경비로 인정되므로 납부 영수증을 보관해 두세요.

취득세에서 주택 수를 셀 때는 2020년 8월 12일 이후 취득한 조합원입주권과 분양권도 포함됩니다. 잠실주공5단지 입주권을 가진 상태에서 다른 집을 사면 그 집의 취득세가 중과될 수 있다는 뜻입니다. 이주 기간에 대체주택을 사려는 분은 이 부분을 먼저 계산해 보셔야 합니다.

이주 기간에 산 집, 대체주택 비과세 특례

3,930가구가 이주해야 하는 단지인 만큼, 이주 기간에 전세 대신 집을 사서 살다가 새 아파트에 들어갈 때 파는 분들이 있습니다. 이때 쓸 수 있는 것이 소득세법 시행령의 대체주택 비과세 특례입니다. 요건을 모두 갖추면 대체주택을 팔 때 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용합니다.

• 재건축 사업시행인가일 현재 1주택을 가진 세대일 것
• 사업시행인가일 이후에 대체주택을 취득할 것
• 대체주택에서 1년 이상 거주할 것
• 재건축 주택이 완성된 뒤 3년 이내에 세대 전원이 이사해 1년 이상 계속 거주할 것
• 재건축 주택 완성 전 또는 완성 후 3년 이내에 대체주택을 양도할 것

잠실주공5단지의 사업시행계획인가일은 2026년 7월 1일로 보도됐습니다. 이 날짜보다 먼저 산 집은 대체주택으로 인정받지 못합니다. 취득일은 통상 잔금일을 기준으로 하니, 계약서와 등기 날짜를 인가일과 비교해 보셔야 합니다. 대체주택도 양도가액 12억 원 초과분은 과세됩니다.

자주 놓치는 부분이 세 가지 있습니다. 첫째, 사업시행인가일 현재 이미 2주택 이상이었다면 특례 대상이 아닙니다. 둘째, 대체주택에 1년 이상 실제로 살아야 하므로 전세를 주고 다른 곳에 살면 요건을 채우지 못합니다. 셋째, 새 아파트가 완성된 뒤 세대 전원이 3년 안에 이사해야 하는데, 취학이나 근무상 형편으로 일부 세대원이 이사하지 못하는 경우는 예외로 인정됩니다. 요건 중 하나라도 빠지면 대체주택은 일반 2주택 양도로 과세됩니다.

청산금·분담금·재건축부담금의 세금 처리

관리처분계획에서는 내 종전 자산 평가액과 새로 받을 아파트의 조합원 분양가가 정해집니다. 그 차이를 정산하는 돈이 청산금이고, 흔히 추가분담금이라고도 부릅니다.

• 청산금을 내는 경우: 낸 돈은 새 아파트의 취득가액에 더해집니다. 나중에 팔 때 양도차익이 그만큼 줄어듭니다. 납부 영수증을 꼭 보관해야 합니다.
• 청산금을 받는 경우: 종전 자산 일부를 판 것으로 보아 양도세 대상이 됩니다. 종전 주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄다면 받은 청산금도 같은 기준으로 비과세를 따집니다. 양도 시기는 통상 소유권 이전고시일의 다음 날로 봅니다.
• 재건축부담금: 재건축초과이익 환수제에 따라 부과되는 부담금은 조합을 거쳐 조합원이 나눠 냅니다. 소득세법 시행령은 납부한 재건축부담금을 양도세 필요경비 항목으로 두고 있습니다.

청산금을 받는 분은 준공 무렵에 신고 시기를 놓치기 쉽습니다. 조합에서 청산금 지급 일정이 나오면 그때 세무 상담을 한 번 받아 두시는 편이 안전합니다.

청산금 금액은 종전 자산 감정평가와 조합원 분양가가 확정돼야 알 수 있습니다. 잠실주공5단지는 2026년 하반기에 감정평가와 분양신청을 진행하는 일정이 보도됐으므로, 조합원별 금액은 관리처분계획 수립 단계에서 통지됩니다. 통지서를 받으면 신청한 평형에 따라 내는 쪽인지 받는 쪽인지부터 확인하고, 받는 쪽이라면 양도세 신고 대상이 된다는 점을 메모해 두세요.

다주택자 중과와 2026년 세제개편안

다주택자라면 두 가지를 함께 봐야 합니다. 첫째, 조정대상지역 주택에 대한 다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일로 끝나 5월 10일 양도분부터 중과가 다시 적용되고 있습니다. 2주택은 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 더해지고 장기보유특별공제도 받지 못합니다.

둘째, 정부가 2026년 8월 3일 발표한 세제개편안이 국회에서 심의 중입니다. 아래 내용은 정부안이며 확정된 법이 아닙니다.

• 장기보유특별공제를 주택과 주택 외로 나누고, 주택과 조합원입주권(인가 전 주택이었던 경우)은 ‘장기거주소득공제’로 개편
• 1세대 1주택 공제율을 2028년 거주 연 6%·보유 연 2%, 2029년부터 거주 연 8%로 조정하고 공제 한도 신설
• 다주택자 중과세율을 2027~2028년에 한시적으로 낮추는 방안

정부안대로라면 잠실주공5단지처럼 오래 보유했지만 직접 살지 않은 1주택자는 2028년 이후 공제액이 줄어들 수 있습니다. 다만 국회 논의 과정에서 공제율, 한도, 시행 시기가 바뀔 수 있어, 매도 시점을 정할 때는 연말 국회 통과 내용을 확인한 뒤 판단하시길 권합니다.

개편안이 입주권에도 영향을 준다는 점도 봐야 합니다. 정부안은 관리처분인가 전에 주택이었던 조합원입주권을 장기거주소득공제 대상으로 분류하고 있어, 인가 전 기간의 공제율도 거주 여부에 따라 달라질 수 있습니다. 관리처분인가가 2027년 이후로 예정된 잠실주공5단지는 인가 시점과 개편 시행 시점이 겹칠 가능성이 있으므로, 매도를 계획하는 분은 올해 안에 파는 경우, 2027년에 파는 경우, 2028년 이후에 파는 경우의 세금을 각각 계산해 비교해 보는 방법이 현실적입니다.

내 상황에서는 무엇부터 확인할까

• 오래 살아온 1주택자: 비과세와 최대 80% 공제를 모두 받을 수 있는 유형입니다. 인가 전에 팔지, 새 아파트를 받을지에 따라 세금보다 분담금과 이주 계획이 더 큰 변수가 됩니다.
• 보유만 한 1주택자: 거주기간이 2년에 못 미치면 공제율이 크게 낮습니다. 정부 세제개편안이 통과되면 2028년 이후 공제가 더 줄 수 있어 매도 시기를 가장 신중하게 따져야 하는 유형입니다.
• 다주택자: 중과 대상인지부터 확인합니다. 다른 주택을 먼저 정리해 1주택 상태를 만든 뒤 파는 순서가 유리한 경우가 많습니다.
• 매수를 고려하는 분: 조합원 지위 승계가 되는지, 토지거래허가를 받을 수 있는지가 먼저입니다. 그다음에 취득세와 승계조합원으로서의 양도세를 계산합니다.

세금보다 먼저 볼 거래 규제 두 가지

세금을 아무리 잘 계산해도 거래 자체가 성립하지 않으면 소용이 없습니다. 잠실주공5단지 매매에서는 다음 두 가지를 먼저 확인해야 합니다.

조합원 지위 양도 제한. 도시 및 주거환경정비법 제39조는 투기과열지구의 재건축 사업에서 조합설립인가 후에 집을 산 사람은 원칙적으로 조합원이 될 수 없다고 정합니다. 조합원이 되지 못하면 새 아파트 대신 현금청산을 받습니다. 예외로 매도인이 1세대 1주택자로서 10년 이상 소유하고 5년 이상 거주한 경우 등에는 지위 양도가 허용됩니다. 공동명의는 공유자별로 요건을 따진다는 판례가 있어, 매수 전에 조합에 서면으로 승계 가능 여부를 확인받는 것이 좋습니다.

토지거래허가. 잠실주공5단지는 2025년 2월 잠실동 일부 단지가 허가구역에서 풀릴 때도 지정이 유지된 단지입니다. 허가구역에서는 구청 허가를 받아야 하고 주거용은 2년 실거주 의무가 따릅니다. 지정 기간은 연장 여부가 바뀔 수 있으므로 계약 전에 송파구청 공고를 확인하시기 바랍니다.

투기과열지구 정비사업에는 재당첨 제한도 있습니다. 한 정비사업에서 분양대상자로 선정된 사람과 그 세대원은 일정 기간 다른 투기과열지구 정비사업에서 분양신청이 제한될 수 있습니다. 다른 재건축·재개발 구역에 물건을 가진 세대라면 잠실주공5단지 분양신청 전에 이 제한에 해당하는지도 조합에 확인해 보세요.

신고 기한과 준비 서류 체크리스트

• 양도소득세 예정신고: 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내. 홈택스에서 신고합니다.
• 지방소득세: 양도세의 10%. 위택스에서 따로 신고합니다.
• 취득세: 취득일부터 60일 이내에 신고·납부합니다.
• 보유세: 재산세와 종합부동산세는 매년 6월 1일 소유자에게 부과됩니다. 잔금일을 정할 때 이 날짜를 확인하세요.
• 보관할 서류: 취득 당시 매매계약서, 취득세 영수증, 중개보수 영수증, 청산금 납부 내역, 주민등록초본(거주기간 확인용), 관리처분계획인가 고시문.

보유세도 단계에 따라 달라집니다. 건물이 남아 있는 동안에는 주택분 재산세가 부과되고, 공시가격이 높은 단지라 종합부동산세 대상이 되는 경우가 많습니다. 이주와 철거가 끝나 건물이 멸실되면 그 뒤로는 주택이 아닌 토지로 재산세가 부과됩니다. 과세기준일인 6월 1일에 건물이 있었는지에 따라 그해 세금이 정해지므로, 철거 일정이 나오면 고지서 내용을 한 번 대조해 보세요.

신고를 빠뜨리면 가산세가 붙습니다. 양도세를 기한 안에 신고하지 않으면 무신고 가산세 20%가, 적게 신고하면 과소신고 가산세 10%가 붙고, 늦게 낸 기간만큼 납부지연 가산세가 더해집니다. 비과세라고 생각해 신고하지 않았다가 12억 원 초과분 때문에 세금이 나오는 사례가 있으므로, 고가주택은 비과세 요건을 갖췄더라도 신고하는 것이 안전합니다.

정리하면, 잠실주공5단지 재건축 세금에서 먼저 확인할 것은 세 가지입니다. 양도일이 관리처분인가일 앞인지 뒤인지, 내가 실제로 거주한 기간이 얼마인지, 세대 기준으로 주택과 입주권이 몇 개인지입니다. 이 세 가지가 정해지면 비과세 여부와 공제율, 세율이 대부분 결정됩니다. 국회에서 심의 중인 세제개편안은 통과된 내용을 확인한 뒤에 계획에 반영하시기 바랍니다.

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자주 묻는 질문 12가지

Q1. 지금 잠실주공5단지를 팔면 입주권 양도인가요?
아닙니다. 관리처분계획인가 전이므로 주택 양도입니다. 조합은 2027년 인가 신청을 계획하고 있습니다.

Q2. 1세대 1주택인데 세금이 나오나요?
양도가액이 12억 원을 넘으면 초과분에 해당하는 차익에 과세됩니다. 장기보유특별공제로 줄일 수 있습니다.

Q3. 거주하지 않고 보유만 했습니다. 공제가 얼마나 되나요?
2년 이상 거주 요건을 못 채우면 연 2%, 최대 30% 공제가 적용됩니다. 거주한 경우의 최대 80%와 차이가 큽니다.

Q4. 관리처분인가 후에 팔면 비과세가 사라지나요?
원조합원은 인가일 현재 비과세 요건을 갖췄고 양도일에 다른 주택이 없다면 입주권 비과세 특례를 받을 수 있습니다.

Q5. 인가 전과 후 중 언제 파는 것이 유리한가요?
사람마다 다릅니다. 인가 후에는 인가 이후 차익에 장기보유특별공제가 없다는 점을 계산에 넣어 비교해야 합니다.

Q6. 승계조합원도 비과세를 받을 수 있나요?
입주권 상태로 팔 때는 받을 수 없습니다. 준공 후 주택이 된 날부터 보유·거주 요건을 새로 채워야 합니다.

Q7. 준공되면 취득세를 또 내나요?
네. 신축 건물분에 대해 원시취득세 2.8%를 냅니다. 원조합원도 해당합니다.

Q8. 이주하면서 산 집은 언제까지 팔아야 하나요?
대체주택 특례를 받으려면 재건축 주택 완성 전이나 완성 후 3년 이내에 팔아야 하고, 나머지 요건도 모두 갖춰야 합니다.

Q9. 추가분담금은 세금 계산에 반영되나요?
납부한 청산금은 새 아파트 취득가액에 더해져 나중에 양도차익을 줄입니다.

Q10. 세제개편안은 확정됐나요?
2026년 11월 12일 현재 국회 심의 중인 정부안입니다. 통과 여부와 최종 내용은 연말에 확인해야 합니다.

Q11. 지금 사면 조합원이 될 수 있나요?
매도인이 10년 소유·5년 거주 등 예외 요건을 갖춘 경우에만 가능합니다. 계약 전에 조합 확인이 필요합니다.

Q12. 양도세는 어디에서 미리 계산해 볼 수 있나요?
홈택스의 양도소득세 모의계산을 이용하면 됩니다. 고가주택이나 입주권은 입력 항목이 많으니 계산 결과를 세무사에게 한 번 확인받는 것이 좋습니다.

출처와 확인 방법

이 글은 일반적인 정보를 정리한 것이며 개별 세무 상담이 아닙니다. 주택 수, 취득 시기, 거주 이력에 따라 결론이 달라지므로 실제 신고 전에는 세무사나 국세상담센터(126)에서 본인 사례로 확인하시기 바랍니다.

• 국가법령정보센터 소득세법 (제88조 조합원입주권 정의, 제89조 비과세, 제95조 장기보유특별공제, 제104조 세율)
• 국가법령정보센터 지방세법 (제11조 취득세율, 제13조의2 다주택 중과)
• 국가법령정보센터 도시 및 주거환경정비법 (제39조 조합원 자격)
• 국세청, 홈택스 (양도소득세 신고와 모의계산)
• 위택스 (취득세, 지방소득세 신고)
• 송파구청 (사업시행계획인가 고시, 토지거래허가 공고)
• 서울시 정비사업 정보몽땅 (조합 공개 자료)
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• 재정경제부 「2026년 세제개편안」 보도자료(2026년 8월 3일), 사업 일정은 2026년 7~11월 언론 보도 기준