2026년 양도세 장기보유특별공제 표 최신판. 1세대 1주택 최대 80%, 다주택자·토지 공제율을 보유·거주기간별로 한눈에 정리했습니다. 사례 계산까지 지금 확인하세요.
양도세 장기보유특별공제 표 2026은 부동산을 매도하는 모든 분이 가장 먼저 확인해야 할 절세의 핵심 자료입니다. 같은 차익이라도 보유기간과 거주기간에 따라 세금이 수천만 원 단위로 달라지기 때문이지요. 특히 1세대 1주택자의 경우 최대 80%까지 공제가 가능해 사실상 양도세를 대폭 줄일 수 있는 가장 강력한 무기입니다.
2026년 현재 적용되는 장기보유특별공제는 크게 두 가지 표로 나뉩니다. 일반 부동산에 적용되는 표1(연 2%, 최대 30%), 그리고 1세대 1주택 고가주택에만 특별히 적용되는 표2(보유·거주 각 연 4%, 최대 80%)입니다. 이 두 표를 정확히 구분하지 못해 세금을 더 내거나 절세 기회를 놓치는 사례가 의외로 많습니다.
이번 글에서는 국세청 공식 자료와 「소득세법」 조문을 근거로 2026년 적용되는 장기보유특별공제 표를 완벽하게 정리하고, 실제 매도 사례를 통해 공제액이 어떻게 계산되는지 단계별로 보여드리겠습니다. 다주택자·비사업용 토지·일시적 2주택 등 특수 케이스까지 함께 다루어 한 번에 모든 궁금증을 해결하실 수 있도록 구성했습니다.
특히 최근 발의된 개정안 동향과 조정대상지역 다주택자의 공제 배제 규정도 함께 짚어드리니, 매도 시점과 보유 전략을 결정하시는 데 실질적인 도움이 되리라 확신합니다. 그럼 지금부터 표 하나하나 꼼꼼히 살펴보겠습니다.
2026 양도세 장기보유특별공제, 무엇이 달라지나
현행 제도의 기본 골격
2026년 현재 시행 중인 장기보유특별공제는 2021년 1월 1일 양도분부터 적용된 체계를 유지하고 있습니다. 즉 표1은 보유기간 1년당 2%씩 가산해 최대 30%(15년 이상)를, 표2는 1세대 1주택 고가주택에 한해 보유 1년당 4%(최대 40%) + 거주 1년당 4%(최대 40%)를 합산해 최대 80%를 공제합니다. 이 골격은 2026년에도 그대로 적용됩니다.
2026년 발의된 개정안 동향
2026년 4월 발의된 소득세법 개정안에서는 현행 “보유 40% + 거주 40% = 최대 80%” 구조를 “거주에 한해 최대 80%를 적용하는 장기거주 특별공제”로 전환하자는 안이 제시되었습니다. 다만 이는 발의 단계로 시행이 확정된 사항은 아니며, 본 글에서 소개하는 공제율은 현행 시행 중인 표 기준입니다.
또한 다주택자 장기보유 혜택 축소, 12억 초과 고가주택의 공제 한도 조정 등의 논의가 진행 중이지만, 2026년 5월 기준으로는 현행 표가 그대로 유효합니다. 매도를 계획 중이라면 입법 동향을 함께 모니터링하는 것이 안전합니다.
장기보유특별공제 표1 (일반 토지·건물·다주택)
표1 적용 대상
표1은 토지·건물·조합원입주권 중 1세대 1주택 고가주택을 제외한 모든 자산에 적용됩니다. 구체적으로 일반 토지, 상가건물, 오피스텔, 다주택자가 양도하는 주택(중과 배제 대상), 비사업용 토지가 여기에 해당합니다. 보유기간 3년 이상부터 공제가 시작되며, 1년에 2%씩 가산되어 15년 이상 보유 시 최대 30%까지 공제됩니다.
표1 보유기간별 공제율
| 보유기간 | 공제율 | 보유기간 | 공제율 |
|---|---|---|---|
| 3년 이상 ~ 4년 미만 | 6% | 9년 이상 ~ 10년 미만 | 18% |
| 4년 이상 ~ 5년 미만 | 8% | 10년 이상 ~ 11년 미만 | 20% |
| 5년 이상 ~ 6년 미만 | 10% | 11년 이상 ~ 12년 미만 | 22% |
| 6년 이상 ~ 7년 미만 | 12% | 12년 이상 ~ 13년 미만 | 24% |
| 7년 이상 ~ 8년 미만 | 14% | 13년 이상 ~ 14년 미만 | 26% |
| 8년 이상 ~ 9년 미만 | 16% | 14년 이상 ~ 15년 미만 | 28% |
| 15년 이상 | 30% (최대) | ||
표1 핵심 포인트
표1은 계산이 단순합니다. (보유기간 × 2%)로 계산하되 최대 30%를 넘지 않습니다. 거주 여부는 따지지 않으며, 오로지 보유기간만 봅니다. 따라서 임대용 부동산이나 상가, 토지를 양도할 때는 이 표가 곧바로 적용된다고 생각하시면 됩니다.
장기보유특별공제 표2 (1세대 1주택 최대 80%)
표2 적용 대상 및 핵심 조건
표2는 양도가액 12억 원 초과 1세대 1주택 고가주택에 적용됩니다. 12억 원 이하 1세대 1주택은 비과세이므로 장특공제 계산이 필요 없고, 12억 초과분 양도차익에 대해서만 표2 공제가 적용된다는 점이 중요합니다. 보유기간 3년 이상 + 거주기간 2년 이상이 기본 요건이며, 각각 1년당 4%씩 가산됩니다.
표2 보유기간 공제율 (최대 40%)
| 보유기간 | 공제율 | 보유기간 | 공제율 |
|---|---|---|---|
| 3년 이상 ~ 4년 미만 | 12% | 7년 이상 ~ 8년 미만 | 28% |
| 4년 이상 ~ 5년 미만 | 16% | 8년 이상 ~ 9년 미만 | 32% |
| 5년 이상 ~ 6년 미만 | 20% | 9년 이상 ~ 10년 미만 | 36% |
| 6년 이상 ~ 7년 미만 | 24% | 10년 이상 | 40% (최대) |
표2 거주기간 공제율 (최대 40%)
| 거주기간 | 공제율 | 거주기간 | 공제율 |
|---|---|---|---|
| 2년 이상 ~ 3년 미만 (보유 3년 이상에 한정) | 8% | 6년 이상 ~ 7년 미만 | 24% |
| 3년 이상 ~ 4년 미만 | 12% | 7년 이상 ~ 8년 미만 | 28% |
| 4년 이상 ~ 5년 미만 | 16% | 8년 이상 ~ 9년 미만 | 32% |
| 5년 이상 ~ 6년 미만 | 20% | 9년 이상 ~ 10년 미만 | 36% |
| 10년 이상 | 40% (최대) | ||
거주기간 요건의 함정
표2의 가장 큰 함정은 거주기간 요건입니다. 2년 미만 거주 시 거주공제는 0%이고, 보유공제만 적용됩니다. 즉 보유 10년이지만 거주 1년만 한 경우 공제는 40%(보유분만)에 그칩니다. 또한 거주기간 2년 이상 3년 미만 구간의 8% 공제는 반드시 보유기간 3년 이상을 충족해야 인정됩니다.
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보유기간·거주기간 계산 정확히 하는 법
보유기간 기산일
보유기간은 원칙적으로 해당 자산의 취득일부터 양도일까지로 계산합니다. 여기서 취득일은 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날이며, 양도일도 동일한 기준입니다. 단, 다음의 특수한 경우에는 기산일이 달라지므로 주의해야 합니다.
| 구분 | 보유기간 기산일 |
|---|---|
| 일반 매매 | 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날 |
| 상속받은 자산 | 피상속인의 취득일 (상속개시일 아님) |
| 증여받은 자산 | 증여등기 접수일 |
| 이혼 재산분할 | 분할 전 배우자의 취득일 |
| 배우자·직계존비속 증여 후 5년 내 양도(이월과세) | 증여자의 취득일 |
거주기간 계산
거주기간은 주민등록표상 전입일부터 전출일까지의 실제 거주 기간을 합산합니다. 중간에 다른 곳으로 잠시 전출했다 다시 전입한 경우 각 거주 기간을 합산할 수 있으며, 주민등록상 전입은 되어 있으나 실제 거주하지 않은 경우 인정되지 않을 수 있으므로 거주 사실을 입증할 자료(공과금·관리비 영수증 등)를 보관해야 합니다.
1세대 1주택 보유·거주기간 재기산 규칙(폐지)
과거 다주택자가 1주택자로 전환된 시점부터 보유기간을 재기산하던 규정은 2022년 5월 10일 이후 양도분부터 폐지되어, 현재는 최초 취득일부터 보유기간을 인정합니다. 이는 1주택자에게 매우 유리해진 변경이므로 과거 다주택이었던 분들도 정확한 기간 산정이 가능합니다.
사례로 보는 장특공제 계산 시뮬레이션
사례 1. 1세대 1주택 고가주택 (보유 12년·거주 10년)
서울 아파트를 8억 원에 취득해 18억 원에 양도하는 경우를 가정해 봅니다. 양도차익은 10억 원이지만 12억 초과분만 과세대상입니다. 과세 양도차익 = 10억 × (18억−12억)/18억 ≈ 3.33억 원. 여기에 보유 12년(40%) + 거주 10년(40%) = 80% 공제가 적용됩니다.
- 과세 양도차익: 약 3.33억 원
- 장기보유특별공제: 3.33억 × 80% = 약 2.67억 원
- 양도소득금액: 약 6,600만 원 (양도세 부담 대폭 감소)
사례 2. 다주택자 일반주택 (보유 10년·중과 배제)
지방 비조정대상지역 아파트를 5억에 취득해 8억에 양도하는 다주택자의 경우입니다. 차익 3억 원에 표1이 적용됩니다.
- 양도차익: 3억 원
- 장기보유특별공제: 3억 × 20%(보유 10년) = 6,000만 원
- 양도소득금액: 2.4억 원
사례 3. 비사업용 토지 (보유 15년)
2010년 1억에 취득한 비사업용 토지를 2026년 4억에 양도하는 경우입니다. 차익 3억 원에 표1이 적용되어 최대 30%가 공제됩니다.
- 양도차익: 3억 원
- 장기보유특별공제: 3억 × 30%(보유 15년 이상) = 9,000만 원
- 양도소득금액: 2.1억 원
다주택자·비사업용 토지 특별 규정
조정대상지역 다주택자 중과 대상
조정대상지역 내 2주택 이상 보유자가 조정대상지역 주택을 양도할 경우, 원칙적으로 장기보유특별공제가 배제되고 기본세율에 추가세율(2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p)이 가산됩니다. 다만 정부의 한시적 중과 유예 기간 중 양도하면 중과세율 적용이 배제되고 표1에 따른 장특공제도 인정됩니다.
중과 배제 대상 (장특공제 가능)
- 일시적 2주택 (신규주택 취득 후 3년 내 종전주택 양도)
- 상속받은 주택 (상속개시일부터 5년 내 양도)
- 장기임대주택 등 등록임대주택
- 비조정대상지역 소재 주택
- 한시적 중과 유예 기간 중 양도분
비사업용 토지 규정
비사업용 토지는 2017년 1월 1일 이후 양도분부터 장기보유특별공제가 인정됩니다. 보유기간 기산일은 실제 취득일이며, 표1에 따라 보유 3년 이상부터 연 2%씩 최대 30%가 공제됩니다. 다만 비사업용 토지는 기본세율에 추가세율(+10%p)이 적용되므로 매도 전 사업용 전환 가능성을 검토하는 것이 절세에 도움이 됩니다.
미등기 양도자산 (공제 완전 배제)
등기되지 않은 부동산을 양도할 경우 장기보유특별공제는 물론 비과세·감면 혜택도 모두 배제되며 양도세율 70%가 적용됩니다. 반드시 등기 후 양도해야 한다는 점은 절대 잊으시면 안 됩니다.
2026 절세를 위한 실전 체크리스트
매도 6개월 전 체크리스트
- 보유·거주기간 일 단위 확인 — 등기부등본·주민등록초본으로 정확히 산정
- 1세대 1주택 요건 충족 여부 — 세대원 전원의 주택 보유 현황 점검
- 고가주택 여부 판정 — 양도가액 12억 원 초과 시 표2 적용
- 조정대상지역 지정·해제 이력 — 취득·양도 시점의 지역 상태 확인
- 중과 유예 기간 적용 여부 — 정부 발표 자료 최신 확인
잔금일 조정으로 공제율 끌어올리기
보유기간 구간이 바뀌는 시점이 가까우면 잔금일을 며칠만 늦춰도 공제율이 2%p(표1) 또는 4%p(표2) 올라갑니다. 예를 들어 양도차익 5억 원이라면 4%p 차이가 곧 2,000만 원의 공제액 차이로 이어집니다. 매수자와 협의해 잔금일을 신중히 결정하세요.
거주기간 충족을 위한 전입 전략
1세대 1주택자라면 매도 전 거주기간 2년을 채우는 것만으로도 거주공제 8%가 추가됩니다. 양도차익이 클수록 단 2년 거주로 수천만 원의 추가 공제를 받을 수 있으므로, 임대 중인 본인 명의 주택을 매도하실 계획이라면 거주 전환을 적극 검토하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
마치며 — 장기보유는 가장 확실한 절세 전략입니다
양도세 장기보유특별공제 표 2026은 부동산 매도 전 반드시 확인해야 할 필수 자료입니다. 표1(일반 최대 30%)과 표2(1세대 1주택 최대 80%)를 정확히 구분하고, 본인의 보유·거주기간과 부동산 유형을 대입해 적용 가능한 공제율을 미리 계산해 두면 수천만 원에서 수억 원의 세금 차이를 만들 수 있습니다.
특히 1세대 1주택자라면 보유 10년 + 거주 10년의 “골든 타임”을 채우는 것만으로 양도차익의 80%를 공제받을 수 있습니다. 다주택자라면 중과 배제 요건을 충족하는 시점을 노려 표1 공제를 적극 활용하시고, 비사업용 토지 보유자는 사업용 전환 또는 장기 보유를 통해 30% 공제를 확보하시기 바랍니다.
세법은 매년 개정되며, 2026년에도 장특공제 체계 개편 논의가 활발히 진행되고 있습니다. 매도를 계획 중이시라면 양도 시점의 최신 법령을 반드시 확인하시고, 케이스가 복잡한 경우 세무 전문가와 사전 상담을 통해 안전하고 합법적인 절세 전략을 수립하시기를 권해 드립니다.
🏠 부동산 매도, 혼자 결정하지 마세요
장기보유특별공제는 며칠 차이로 공제율이 바뀌고, 1주택·다주택 판정 하나로 수억 원의 세금이 달라집니다. 매도 결정 전 반드시 전문가와 함께 시뮬레이션해 보시기 바랍니다.
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