다주택자 중과 유예 종료, 5월 9일 이후 세금이 이렇게 달라집니다 — 실제 세금 시뮬레이션과 절세 전략까지

최종 업데이트: 2026년 3월 20일 · 작성자: 송석 · 읽는 시간 약 15분

2022년 5월부터 4년 가까이 이어진 다주택자 양도소득세 중과 유예가 2026년 5월 9일 공식 종료됩니다. 5월 10일 이후 조정대상지역 내 주택을 파는 다주택자는 최고 82.5%의 실효세율을 부담하게 되는데, 지금 어떤 준비를 해야 하는지 구체적으로 짚어봤습니다.

솔직히 말하면 저도 좀 안이했거든요. “설마 이번에도 연장하겠지”라는 생각이 있었어요. 2022년에 시작된 유예가 두 차례나 연장되면서 업계에선 ‘사실상 폐지 수순 아니냐’는 관측까지 나왔으니까요. 근데 올해 1월 이재명 대통령이 “기한 연장은 전혀 고려하지 않고 있다”고 직접 밝히면서 분위기가 완전히 바뀌었습니다.

2월 12일 재정경제부가 공식 발표를 내놨고, 2월 24일 국무회의에서 소득세법 시행령 개정안이 의결됐어요. 이제 돌이킬 수 없는 길이 열린 거예요. 주변에 3주택 이상 갖고 있는 지인 두 분이 연초부터 세무사를 만나고 있는데, 한 분은 이미 매물을 내놨고 다른 한 분은 증여를 고민 중이더라고요. 상황이 정말 급박해졌습니다.

이 글에서는 제도 변화의 핵심 내용부터 실제 세금 시뮬레이션, 정부 보완방안의 디테일, 그리고 현실적으로 가능한 절세 전략까지 한번에 풀어드리겠습니다. 특히 “5월 9일까지 계약만 하면 된다는데 정확히 어떤 조건인지”, “장기보유특별공제가 정말 아예 안 되는 건지” 같은 현장에서 가장 많이 나오는 질문들에 집중했어요.

다주택자 양도세 중과란 무엇인가

양도소득세는 부동산을 팔 때 발생하는 차익에 부과되는 세금인데, 기본적으로 6%에서 45%까지 누진세율이 적용돼요. 여기까진 1주택자나 다주택자나 동일합니다. 문제는 조정대상지역 안에 있는 주택을 다주택자가 팔 때 추가로 붙는 ‘중과세율’이에요.

2주택자는 기본세율에 20%포인트를 얹고, 3주택 이상 보유자는 30%포인트를 가산합니다. 여기에 지방소득세 10%까지 포함하면, 3주택자가 최고 구간에 해당할 경우 실효세율이 82.5%까지 치솟아요. 10억 원의 양도차익이 발생해도 손에 쥐는 돈이 2억 원도 안 되는 구조인 거죠.

더 뼈아픈 부분은 장기보유특별공제예요. 일반적으로는 보유 기간에 따라 양도차익의 최대 30%까지 공제받을 수 있는데, 중과 대상이 되면 이 공제가 전액 배제됩니다. 10년 넘게 보유한 주택이어도 공제 혜택이 0원이 되는 거예요. 이 두 가지 — 세율 가산과 공제 배제 — 가 동시에 적용되니까 실제 세 부담은 상상 이상으로 커집니다.

참고로 ‘조정대상지역’이란 주택 가격 상승률이 높거나 거래가 과열된 지역을 국토교통부 장관이 지정하는 건데, 2025년 10월 15일 대책 이후 현재 서울 전역 25개구와 경기 12곳(과천·광명·성남 분당구·수정구·중원구·수원 영통구·장안구·팔달구·안양 동안구·용인 수지구·의왕·하남)이 지정돼 있어요.

유예 제도의 흐름과 종료 확정 경위

다주택자 양도세 중과 유예의 시작은 2022년 5월 10일이었어요. 윤석열 정부가 출범하면서 부동산 시장 안정과 거래 정상화를 명분으로 시행령을 개정해 중과를 1년간 유예했죠. 그 후 시장 상황을 핑계로 한 차례 더 연장됐고, 결국 일몰 기한이 2026년 5월 9일까지 밀렸습니다.

업계에서는 “이 정도면 사실상 폐지 아니냐”는 시각이 꽤 있었어요. 저도 그렇게 생각한 적 있고요. 그런데 정권이 바뀌면서 상황이 180도 달라졌습니다. 2026년 1월 9일 정부가 발표한 ‘2026년 경제성장전략’에 중과 유예 연장 내용이 빠졌고, 1월 22일 이재명 대통령이 직접 “기한 연장은 전혀 고려하지 않고 있다”고 못 박았어요.

2월 10일에는 구윤철 경제부총리가 “5월 9일 종료”를 재확인하면서 시행령 개정을 이번 주 중 추진하겠다고 발표했고, 2월 12일 재정경제부·국토교통부·금융위원회 관계부처 합동으로 중과 유예 종료 및 보완방안이 공식 발표됐습니다. 2월 24일 국무회의에서 소득세법 시행령 개정안이 의결되면서, 5월 9일 종료는 더 이상 번복 가능성이 없는 확정 사안이 됐어요.

돌이켜보면 4년이라는 유예 기간은 충분히 길었다고도 볼 수 있어요. 문제는 그 기간 동안 “언젠가는 또 연장되겠지”라고 판단한 사람들이 적지 않다는 거죠. 제 주변만 해도 2024년에 팔까 고민하다 “좀 더 기다리자”고 한 분이 있는데, 지금은 “그때 팔걸”이라는 후회를 하고 있더라고요.

5월 10일 이후 세율은 구체적으로 얼마나 오르나

숫자로 말해야 와닿잖아요. 실제 시뮬레이션을 해봤습니다. 조정대상지역인 서울 마포구 아파트를 15년 전에 5억 원에 매수하고 현재 시가 15억 원에 매도한다고 가정할게요. 양도차익은 10억 원입니다.

유예 기간 중(5월 9일까지 양도 시) — 기본세율(6~45%) 적용에 15년 보유에 따른 장기보유특별공제 30% 적용이 가능해요. 양도차익 10억 원에서 공제 3억 원을 빼면 과세표준 7억 원. 여기에 기본세율을 적용하면 양도세는 약 2억 4천만 원 수준이에요(지방소득세 포함).

중과 부활 후(5월 10일 이후 양도 시, 2주택자) — 기본세율 + 20%p 중과. 장기보유특별공제 배제. 과세표준이 10억 원 그대로이고, 최고구간 세율 45% + 20%p = 65%. 지방소득세 포함 시 실효세율 약 71.5%. 양도세는 약 6억 원 이상으로 급증합니다.

3주택자라면 더 심각해요. 기본세율 45% + 30%p = 75%, 지방소득세 포함 82.5%. 같은 조건에서 양도세가 7억 원을 훌쩍 넘기는 거예요. 5월 전후로 수억 원 차이가 나는 셈이니, 이걸 모르고 있다가 날짜가 지나버리면 정말 치명적입니다.

구분	유예 기간 중 (5.9까지)	중과 부활 후 (5.10 이후)
적용 세율 (2주택)	기본세율 6~45%	기본 + 20%p (최고 71.5%)
적용 세율 (3주택+)	기본세율 6~45%	기본 + 30%p (최고 82.5%)
장기보유특별공제	적용 (최대 30%)	전액 배제
예시: 양도차익 10억 원 시 (2주택, 15년 보유)	약 2.4억 원	약 6억 원 이상

※ 위 세액은 근사치이며, 필요경비·기본공제 등 개인 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 세액은 세무사 상담을 권장합니다.

정부 보완방안 — 계약 기준 유예와 잔금 기한

정부가 “5월 9일 종료”라고 하면서도 보완방안을 함께 내놓은 부분은 꽤 중요한데, 많은 분이 디테일을 놓치고 있더라고요. 핵심은 “양도일 기준”에서 “계약일 기준”으로 유예 적용 범위가 바뀐 것입니다.

원래 규정대로라면 5월 9일까지 잔금까지 다 치르고 소유권 이전등기까지 마쳐야 중과를 피할 수 있었어요. 현실적으로 불가능한 경우가 많잖아요. 세입자가 들어있는 ‘세 낀 매물’은 어떻게 하라는 건지. 그래서 정부가 보완책을 낸 겁니다.

여기서 ‘계약 체결’의 기준이 뭐냐, 이게 또 관건이에요. 재정경제부 Q&A에 따르면 계약금을 수수한 시점이 계약 체결 시점입니다. 단순히 가계약서를 쓴 것만으로는 안 돼요. 실제로 계약금이 오간 사실이 있어야 합니다. 이 부분을 간과해서 분쟁이 생길 수 있으니 계약금 입금 내역을 꼭 남겨두세요.

또 하나 짚어야 할 게, 신규 조정대상지역은 잔금 기한이 6개월로 기존보다 2개월 더 길다는 점이에요. 2025년 10월에 갑자기 규제지역으로 묶인 곳들이니까, 정부가 “준비 기간이 부족했을 것”을 감안해준 거죠. 다만 이 혜택은 5월 9일까지 계약을 체결해야만 적용됩니다. 5월 10일에 계약하면 아무 소용없어요.

주택담보대출 실행 시 전입신고 의무도 조정됐어요. 기존에는 대출 실행일로부터 6개월 내 전입해야 했는데, 보완방안에 따라 ‘대출 실행일로부터 6개월’ 또는 ‘임대차계약 종료일로부터 1개월’ 중 더 늦은 시점까지 유예됩니다. 단, 이건 다주택자가 무주택자에게 매도하는 경우에 한정이에요.

📄 정부 공식 보완방안 전문 보기

부동산 시장에 미치는 영향과 매물 잠김 현상

제가 10년 넘게 부동산 시장을 지켜보면서 느낀 건, 양도세 중과가 부활하면 단기적으로는 매물이 쏟아지고, 중장기적으로는 매물이 잠긴다는 패턴이에요. 지금 시장이 딱 그 단계에 있습니다.

2월 보완방안 발표 직후, 서울을 중심으로 급매물이 늘었어요. 서울경제 보도에 따르면 세입자가 거주 중인 ‘세 낀 매물’의 거래가 눈에 띄게 활발해졌다고 하더라고요. 실거주 의무 유예라는 보완책 덕분에 무주택자 입장에서도 매수 부담이 줄어든 거죠. 근데 이건 5월 9일 전까지의 일시적 현상일 가능성이 높습니다.

5월 이후가 문제예요. 매일경제 분석에 따르면, 양도세 중과가 재개되면 다주택자 입장에서 “팔고 싶어도 세금 때문에 못 파는” 상황이 됩니다. 양도차익의 70~80%를 세금으로 내야 하니, 차라리 보유하면서 월세를 받는 게 합리적인 선택이 되는 거예요. 이른바 ‘매물 잠김(Lock-in effect)’ 현상이 심화될 수밖에 없다는 전문가 분석이 지배적이에요.

역설적이게도, 집값을 잡으려고 만든 중과 제도가 오히려 매물 공급을 줄여서 집값 상승 압력을 높인다는 거죠. 2018~2021년 다주택 중과 시행기에도 비슷한 일이 있었어요. 실수요자 입장에서는 매물 자체가 줄어드니까 가격 협상력이 떨어지고, ‘똘똘한 한 채’에 수요가 몰리면서 지역별 양극화가 심해졌습니다. 이번에도 같은 패턴이 반복될 가능성이 크다는 게 업계의 중론이에요.

다주택자가 지금 검토해야 할 절세 전략 5가지

이 부분은 제가 세무사 두 분에게 직접 자문을 구한 내용을 기반으로 정리한 건데, 개인 상황에 따라 차이가 크니까 반드시 전문가 상담을 받으시길 권합니다. 아래 전략들은 방향성 참고용이에요.

첫 번째, 매도 순서 재설계. 비조정대상지역 주택이나 양도차익이 적은 주택을 먼저 처분해서 세대 주택 수를 줄이는 게 기본입니다. 같은 양도차익이라도 2주택 상태에서 파는 것과 3주택 상태에서 파는 건 세율이 10%p 차이가 나거든요. 어떤 집을 먼저 팔지 결정하는 것만으로 수천만 원이 갈려요.

두 번째, 5월 9일 이전 계약 체결. 지금이 3월 20일이니까 시간이 50일 정도 남았어요. 보완방안 덕분에 잔금은 4~6개월까지 여유가 있으니, 일단 계약부터 서두르는 게 핵심입니다. 계약금 수수 사실을 입증할 수 있도록 금융 거래 기록을 꼼꼼히 남겨두세요.

세 번째, 증여 검토 — 단, 함정에 주의. 양도차익이 큰 주택을 자녀에게 증여하면 양도세를 피할 수 있다는 발상인데, 한경 기사에서 세무법인 송우 천경욱 대표세무사가 지적한 것처럼 임대 보증금이 있는 주택을 증여하면 부담부증여로 보아 보증금 승계분에 대해 양도세가 부과될 수 있어요. 이때 중과세율이 적용되면 오히려 세금이 더 나올 수 있습니다. 증여는 반드시 사전 시뮬레이션 후 결정하세요.

네 번째, 임대사업자 등록 주택의 별도 점검. 과거에 임대주택으로 등록한 주택이 있다면, 거주 주택 비과세 적용 가능 여부, 자동 말소·자진 말소 시점, 중과 배제 특례 적용 기간을 개별적으로 따져야 해요. 단순히 “다주택자니까 다 중과”가 아니거든요. 이 부분은 요건이 복잡해서 세무사 없이는 판단하기 어렵습니다.

다섯 번째, 조합원입주권은 중과 대상이 아닙니다. 많이 모르시는 부분인데, 다주택자가 조합원입주권을 보유하고 있으면 주택 수에는 포함되지만, 입주권 자체를 매도할 때는 양도세 중과가 적용되지 않아요. 재건축·재개발 입주권이 있는 분들은 이 점을 활용한 전략 수립이 가능합니다.

보유세 인상 전망과 장기 세금 시나리오

“양도세만 피하면 되는 거 아냐?”라고 생각할 수 있는데, 사실 더 큰 그림이 있어요. 정부가 양도세 중과 유예를 종료하면서 시장 안에서 거론되기 시작한 게 보유세 인상이거든요. 재산세와 종합부동산세를 동시에 올릴 수 있다는 시나리오가 나오고 있습니다.

현재 종합부동산세는 2주택 이하 소유자에게 0.5~2.7%, 3주택 이상 소유자에게 0.5~5.0%의 세율이 적용되고 있어요. 2022년 말 세법 개정으로 3주택 이상 중과세율이 다소 완화됐고, 조정대상지역 2주택자 중과세율도 폐지돼서 일반세율이 적용 중이에요. 하지만 양도세 중과만으로 다주택자 매물을 끌어내지 못하면, 보유세를 다시 높여서 ‘보유 비용’을 올리는 방향으로 정책이 전환될 가능성이 있습니다.

다만 한경 분석에서도 언급됐듯이, 재산세는 지방세이고 종부세는 국세라서 과세 체계가 이원화돼 있어요. 세율 조정, 공시가격 현실화율 변경, 공정시장가액비율 조정 등 여러 단계를 거쳐야 하기 때문에 단기간에 바로 시행되긴 어렵다는 게 전문가들의 공통된 분석이에요. 보유세 개편은 중장기 변수로 접근하되, 가능성 자체는 열어두고 포트폴리오를 점검할 필요가 있습니다.

또 한 가지 움직임이 있는데, 실거주하지 않는 1주택자에 대한 장기보유특별공제 축소 검토예요. 매일경제 보도에 따르면, 양도차익이 클수록 공제율을 내리는 방안이나 전체적으로 공제율을 하향 조정하는 안이 논의되고 있다고 해요. 이건 다주택자만의 문제가 아니라 1주택자에게도 영향을 미칠 수 있는 부분이라, 시장 전체의 매도 심리에 상당한 파장을 줄 수 있습니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

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