임차권등기명령 신청은 임대차계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 이사 후에도 기존 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해 이용하는 절차입니다. 신청만 하고 이사하기보다 등기부에 임차권이 실제 기입됐는지 확인하는 것이 중요합니다.
임차권등기명령 신청은 임대차계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 이사 후에도 기존 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해 이용하는 절차입니다. 신청만 하고 이사하기보다 등기부에 임차권이 실제 기입됐는지 확인하는 것이 중요합니다.
전세나 월세 계약이 끝났는데 집주인이 “새로운 세입자가 들어오면 보증금을 주겠다”고 말하는 경우가 있습니다. 하지만 이미 새집 계약을 마쳤다면 기존 주택에 계속 거주하기도 어렵고, 전입신고를 그대로 유지하기도 쉽지 않습니다.
이때 알아보게 되는 제도가 임차권등기명령입니다. 임대차가 끝난 뒤 보증금을 받지 못한 임차인은 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원 지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
저 송석도 관련 내용을 정리하면서 가장 헷갈렸던 부분이 비용보다 언제 이사할 수 있는지, 어떤 서류로 계약 종료를 입증하는지, 전자소송에서 어느 메뉴를 선택하는지였습니다. 그래서 이번 글에서는 신청 자격부터 등기 완료 확인까지 실제 순서대로 정리했습니다.
다만 임차권등기명령은 보증금을 자동으로 받아주는 절차가 아닙니다. 이사를 하더라도 기존 권리를 유지하도록 임차권을 등기부에 표시하는 절차에 가깝습니다. 보증금 지급을 강제하려면 별도로 지급명령, 보증금 반환청구소송 또는 강제집행이 필요할 수 있습니다.
📋 목차
- 임차권등기명령 신청 요건
- 신청 전 반드시 확인할 사항
- 임차권등기명령 필요서류
- 신청 비용과 15만원의 의미
- 전자소송 신청 방법
- 결정 이후 등기 완료 확인
- 신청 후 보증금을 받는 방법
1. 임차권등기명령 신청 요건
신청하려면 우선 임대차계약이 종료되어야 하고 보증금이 반환되지 않은 상태여야 합니다. 계약기간이 아직 남아 있는데 단순히 이사를 원한다는 이유만으로 신청하기는 어렵습니다.
계약 종료는 약정 기간 만료뿐 아니라 합의해지, 적법한 갱신 거절, 해지 통보 등으로도 발생할 수 있습니다. 묵시적 갱신 상태에서 임차인이 해지를 통지한 경우에는 통지가 임대인에게 도달한 날부터 법에서 정한 기간이 지난 뒤 종료되는 구조이므로, 내용증명이나 문자메시지 등 도달 자료를 준비하는 것이 좋습니다.
신청 법원은 임차인의 현재 주소지가 아니라 임차주택 소재지를 관할하는 법원입니다. 법은 임대차가 종료된 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 임차주택 소재지 관할 법원에 신청할 수 있도록 정하고 있습니다.
일반적으로 확인할 조건은 다음과 같습니다.
- 임대차계약이 적법하게 종료됐는지
- 반환받지 못한 보증금이 남아 있는지
- 신청인이 계약서상 임차인인지
- 임차주택의 표시가 등기부와 일치하는지
- 계약 종료를 임대인에게 알린 증거가 있는지
보증금 일부만 돌려받은 경우에도 반환받지 못한 잔액이 있다면 그 범위에서 신청을 검토할 수 있습니다. 다만 계약 당사자, 실제 점유자, 전입신고 명의자가 서로 다르면 보정이나 추가 소명이 필요할 수 있습니다.
✅ 핵심 정리: 임대차계약이 끝나고 보증금 전부 또는 일부를 돌려받지 못했다면 임차주택 소재지 관할 법원에 신청합니다.
2. 신청 전 반드시 확인할 사항
가장 중요한 원칙은 신청서를 접수했다는 이유만으로 바로 전출하거나 집을 완전히 인도하지 않는 것입니다. 법원에 신청한 날짜와 등기부에 임차권등기가 실제로 기입된 날짜는 다릅니다.
기존에 주택 인도와 주민등록으로 대항력을 취득하고 확정일자까지 갖췄다면, 해당 요건을 유지하는 동안 권리가 보호됩니다. 임차권등기가 끝나기 전에 먼저 전출하거나 점유를 넘기면 기존 권리 유지에 문제가 생길 수 있으므로 신중해야 합니다.
따라서 다음 순서가 안전합니다.
신청서 제출 → 법원 심사 → 임차권등기명령 결정 → 등기소 촉탁 → 등기부 기입 확인 → 이사 및 전입신고 이전
2023년 법령 개정으로 주택 임차권등기명령은 임대인에게 결정문이 송달되기 전에도 등기 촉탁이 가능해졌습니다. 그렇더라도 신청인이 해야 할 일은 신청 완료 화면만 보는 것이 아니라 최신 등기사항증명서를 다시 발급해 임차권이 실제로 표시됐는지 확인하는 것입니다.
또한 임차권등기명령을 신청하기 전에 임대인에게 계약 종료와 보증금 반환 요구를 명확하게 전달하는 것이 좋습니다. 전화 통화만 했다면 나중에 종료 통보 시점을 입증하기 어려울 수 있으므로 문자, 메신저, 이메일 또는 내용증명처럼 기록이 남는 방식이 유리합니다.
중요한 기준은 접수일이 아니라 등기부 기입 완료 여부입니다.
✅ 핵심 정리: 등기사항증명서에 임차권이 기입된 것을 확인한 뒤 전출과 이사를 진행하는 것이 원칙입니다.
3. 임차권등기명령 필요서류
필요서류는 사건 상황과 담당 재판부의 보정 요구에 따라 달라질 수 있습니다. 기본적으로는 임대차 관계, 주택의 표시, 계약 종료, 보증금 미반환, 대항력과 우선변제권 취득 사실을 확인할 수 있어야 합니다.
기본 준비서류
- 임차권등기명령 신청서
- 임대차계약서 사본
- 부동산 등기사항전부증명서
- 주민등록초본 또는 주민등록등본
- 계약 종료를 확인할 수 있는 자료
- 보증금 미반환 사실을 설명하는 자료
- 등록면허세 납부확인서
- 등기신청수수료 납부확인서
- 법원 인지대와 송달료
법원 규칙상 신청서에는 사건 표시, 임차인과 임대인의 인적 사항, 임차주택의 표시, 신청 취지와 이유 등을 적어야 합니다. 주택 일부만 임차했다면 임차 부분을 표시한 도면을 첨부해야 할 수 있습니다.
상황별 추가서류
계약기간 만료라면 계약서만으로 종료일을 어느 정도 확인할 수 있지만, 묵시적 갱신이나 중도 합의해지라면 종료 통보가 도달했다는 증거가 중요합니다.
- 내용증명과 배달증명
- 문자메시지 또는 메신저 대화
- 이메일 발송·수신 내역
- 임대인의 보증금 반환 약속 자료
- 계좌 거래 내역
- 확정일자가 표시된 계약서
- 전입신고와 점유 시점을 확인할 자료
- 임대인이 변경된 경우 소유권 변동 자료
- 상속이 발생한 경우 가족관계 또는 상속 관련 자료
전자소송으로 제출할 때는 계약서 전체 페이지와 특약사항, 확정일자 부분이 빠지지 않도록 스캔해야 합니다. 휴대전화 사진을 사용할 때는 글자가 흐려지거나 모서리가 잘리지 않도록 PDF로 정리하는 것이 좋습니다.
주민등록초본은 주소 변동 내역이 포함되도록 발급하면 전입 시점과 현재 주소를 설명하는 데 도움이 됩니다. 다만 구체적인 제출 범위는 법원 보정명령에 따라 달라질 수 있습니다.
✅ 핵심 정리: 계약서, 등기사항증명서, 주민등록 자료, 계약 종료 증빙을 중심으로 준비하고 상황에 따라 문자나 내용증명을 추가합니다.
4. 임차권등기명령 비용과 15만원의 의미
임차권등기명령 비용을 검색하면 4만원대부터 15만원, 수십만원까지 서로 다른 금액이 나옵니다. 차이가 생기는 이유는 법원에 내는 실비와 서류 발급비, 대행 수수료를 구분하지 않았기 때문입니다.
임대인 1명, 임차인 1명, 주택 1개를 기준으로 직접 신청할 때 들어가는 대표 항목은 다음과 같습니다.
| 비용 항목 | 참고 금액 | 비고 |
| 인지대 | 약 2,000원 | 신청 수수료 |
| 송달료 | 약 3만원대 | 당사자 수와 송달 횟수에 따라 변동 |
| 등록면허세·지방교육세 | 통상 7,200원 | 부동산 수에 따라 변동 |
| 등기신청수수료 | 약 3,000~4,000원 | 납부 방식과 기준 변경 가능 |
| 서류 발급비 | 별도 | 등기사항증명서, 주민등록 자료 등 |
| 합계 | 대체로 4만~5만원대 | 단순한 1주택·2당사자 사례 |
찾기쉬운 생활법령정보는 인지세 2,000원, 등록면허세 7,200원, 등기수입증지와 송달료를 합산하는 구조를 안내합니다. 다만 해당 안내에 표시된 송달료와 등기수수료는 기준 시점에 따라 달라질 수 있으므로 실제 접수 화면의 납부액을 우선해야 합니다.
최근 안내 자료에서는 1회 송달료 5,500원, 등기신청수수료 4,000원을 적용해 기본 비용을 약 4만6천원대로 계산하기도 합니다. 이처럼 송달료와 수수료는 변경될 수 있어 정확한 금액은 전자소송 납부 화면과 법원 안내를 기준으로 확인해야 합니다.
그렇다면 15만원 내외라는 표현은 언제 가능할까요?
- 등기사항증명서와 각종 증명서 발급 비용이 더해진 경우
- 임대인이 여러 명이어서 송달료가 증가한 경우
- 부동산이 여러 필지나 여러 개의 등기 단위로 구성된 경우
- 주소 보정과 재송달로 비용이 추가된 경우
- 서류 작성이나 제출 대행 서비스를 이용한 경우
따라서 직접 전자소송을 이용한다면 15만원이 반드시 필요한 것은 아닙니다. 대리인을 선임하면 법원 실비 외에 별도 보수가 발생하므로 견적에 포함된 항목을 구분해서 확인해야 합니다.
또한 주택임대차보호법은 임차권등기명령 신청 및 그에 따른 등기와 관련해 발생한 비용을 임대인에게 청구할 수 있는 근거를 두고 있습니다. 다만 실제 회수 여부와 방법은 사건 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
✅ 핵심 정리: 직접 신청 기본 실비는 통상 4만~5만원대이며, 15만원은 추가 서류비나 대행 비용 등이 포함된 금액일 수 있습니다.
5. 임차권등기명령 전자소송 신청 방법
전자소송을 이용하면 법원에 직접 방문하지 않고 신청서를 제출할 수 있습니다. 법원 전자소송포털은 민사신청 서류 검색과 제출 기능을 제공하고 있습니다.
1단계 전자소송포털 로그인
대한민국 법원 전자소송포털에 접속해 회원가입을 하고 전자서명이 가능한 인증수단으로 로그인합니다. 본인 명의 정보가 계약서와 일치하는지 확인합니다.
2단계 제출 서류 검색
서류검색 또는 민사신청 메뉴에서 ‘임차권등기명령’을 검색합니다. 주택인지 상가인지 확인하고 자신의 계약 유형에 맞는 신청서를 선택합니다.
3단계 관할 법원과 당사자 입력
임차주택 소재지를 기준으로 관할 법원을 선택합니다. 신청인은 임차인, 피신청인은 임대인으로 입력합니다. 공동임대인이나 공동임차인이 있다면 계약서와 등기부를 확인해 빠짐없이 기재해야 합니다.
4단계 목적물 정보 입력
등기사항증명서에 표시된 소재지, 건물명, 동·호수와 일치하도록 입력합니다. 도로명주소만 보고 임의로 적기보다는 등기부의 부동산 표시를 기준으로 작성하는 것이 안전합니다.
5단계 신청 취지 작성
신청 취지는 법원에 어떤 결정을 원하는지 적는 부분입니다. 전자소송 양식의 기본 문구를 참고하되 임차주택 표시, 보증금, 임대차 범위가 실제 계약과 일치해야 합니다.
6단계 신청 이유 작성
신청 이유에는 다음 흐름을 넣습니다.
- 임대차계약 체결일
- 임대차기간
- 보증금과 차임
- 주택 인도 및 전입신고일
- 확정일자
- 계약 종료 사유와 날짜
- 보증금 반환을 요구한 경위
- 현재 돌려받지 못한 보증금
법률 용어를 길게 나열하기보다 계약 체결부터 미반환까지 날짜 순으로 작성하는 편이 이해하기 쉽습니다.
7단계 증빙자료 첨부
계약서, 등기사항증명서, 주민등록 자료, 종료 통보 자료를 PDF로 첨부합니다. 파일명은 ‘임대차계약서’, ‘등기사항증명서’, ‘계약해지내용증명’처럼 알아보기 쉽게 정리합니다.
8단계 세금과 수수료 납부
등록면허세는 지방세 납부 시스템에서 납부하고, 등기신청수수료는 인터넷등기소 등을 통해 처리한 뒤 납부번호나 확인서를 제출합니다. 인지대와 송달료는 전자소송 화면의 안내에 따라 납부합니다.
9단계 전자서명 후 제출
입력한 임대인 주소와 부동산 표시, 보증금 액수를 다시 확인한 뒤 전자서명해 제출합니다. 제출 후에는 접수증과 사건번호를 저장합니다.
10단계 보정명령 확인
서류가 부족하거나 주소가 맞지 않으면 법원이 보정명령을 내릴 수 있습니다. 전자소송 알림과 사건 진행 내역을 수시로 확인하고 정해진 기간 안에 보정서를 제출해야 합니다.
전자소송은 제출 버튼을 누르는 것으로 끝나지 않습니다. 보정명령, 결정, 등기 촉탁 진행 상황까지 확인해야 합니다.
✅ 핵심 정리: 등기부와 계약서를 기준으로 당사자·부동산 정보를 정확히 입력하고, 접수 후 보정명령을 놓치지 않아야 합니다.
6. 결정 이후 등기 완료 확인
법원이 신청을 받아들이면 임차권등기명령 결정을 하고, 등기소에 임차권등기 기입을 촉탁합니다. 신청인이 직접 등기소에 등기 신청서를 다시 내는 방식과는 다릅니다.
다만 결정문을 확인했다고 해서 곧바로 등기까지 끝난 것은 아닙니다. 법원의 촉탁과 등기소 처리가 이어지므로 시간 차이가 생길 수 있습니다.
확인 순서는 다음과 같습니다.
- 전자소송 사건 진행 내역에서 결정 여부 확인
- 등기 촉탁 진행 여부 확인
- 인터넷등기소에서 최신 등기사항증명서 발급
- 임차권등기 내용과 보증금, 임차 범위 확인
- 실제 기입 완료 후 이사와 전입신고 이전 진행
임차권등기에는 임대차보증금, 계약일자, 주민등록일자, 점유개시일자, 확정일자 등 권리관계 판단에 필요한 정보가 표시될 수 있습니다. 임차권등기명령은 기존에 취득한 대항력과 우선변제권을 유지하거나 일정한 경우 이를 취득하도록 하는 담보적 기능을 가집니다.
신청서 정보가 잘못됐다면 등기 내용도 원하는 형태와 다르게 표시될 수 있으므로, 등기부 발급 후 다음 내용을 확인합니다.
- 임차인 성명
- 임차한 부분
- 보증금
- 계약일자
- 주민등록일자
- 점유개시일자
- 확정일자
- 등기 접수일
등기부에 임차권이 확인되면 기존 주택에서 이사하고 다른 주소로 전입신고를 옮기더라도 법이 정한 범위에서 기존 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.
단, 임차권등기가 된 주택에 새로 들어간 소액임차인은 일정한 최우선변제권을 인정받지 못할 수 있습니다. 이는 새로운 임차인에게도 중요한 등기 사항이므로, 임대인과 합의해 보증금을 받은 뒤 등기를 말소할 때도 순서를 주의해야 합니다.
✅ 핵심 정리: 결정문 수령이 아니라 최신 등기사항증명서에 임차권이 기입된 것을 직접 확인해야 신청 목적이 완성됩니다.
7. 신청 후 보증금을 받는 방법
임차권등기명령은 보증금 채권을 등기부에 남겨 권리를 유지하는 장치이지, 법원이 임대인 계좌에서 보증금을 바로 받아주는 제도는 아닙니다. 등기가 완료된 뒤에도 집주인이 지급하지 않으면 다음 절차를 검토해야 합니다.
보증금 반환 독촉
등기 완료 사실과 반환 기한을 적은 내용증명을 보내 자발적 지급을 다시 요구할 수 있습니다. 지급 계좌와 최종 기한을 명확하게 적는 것이 좋습니다.
지급명령 신청
임대인이 보증금 액수나 계약 종료를 크게 다투지 않을 것으로 예상되면 지급명령을 검토할 수 있습니다. 다만 임대인이 이의신청을 하면 통상 소송 절차로 넘어갈 수 있습니다.
보증금 반환청구소송
계약 종료 여부, 원상복구비, 미납 차임, 보증금 액수 등에 다툼이 있다면 반환청구소송이 필요할 수 있습니다. 임차권등기명령 사건과 보증금 반환소송은 별개의 절차입니다.
가압류와 강제집행
임대인이 재산을 처분할 우려가 있다면 소송 전후로 가압류를 검토할 수 있습니다. 판결이나 지급명령이 확정됐는데도 지급하지 않으면 임대인 재산에 대한 강제집행이 필요할 수 있습니다.
보증기관에 사고 접수
주택도시보증공사나 SGI서울보증 등의 전세보증금 반환보증에 가입했다면 약관과 보증사고 요건을 확인해 이행청구 절차를 진행합니다. 기관에 따라 임차권등기 완료, 이사 여부, 반환청구 자료 등 요구 조건이 다를 수 있으므로 가입한 보증기관의 최신 안내를 확인해야 합니다.
임대인이 “보증금을 줄 테니 임차권등기부터 말소하라”고 요구하는 경우도 있습니다. 그러나 먼저 등기를 말소한 뒤 지급이 이뤄지지 않으면 권리 보호가 약해질 수 있습니다. 일반적으로는 보증금 수령과 말소서류 교부를 동시에 처리하거나, 안전한 지급 방법을 정한 뒤 진행하는 편이 좋습니다.
✅ 핵심 정리: 임차권등기는 보증금 회수의 준비 단계이며, 미지급이 계속되면 지급명령·반환소송·강제집행을 별도로 검토합니다.
자주 묻는 질문 FAQ
Q1. 임차권등기명령은 계약 만료 전에 신청할 수 있나요?
A. 원칙적으로 임대차가 종료된 뒤 보증금을 돌려받지 못한 상태여야 합니다. 계약기간이 남아 있다면 먼저 적법한 해지 또는 합의해지가 성립했는지 확인해야 합니다. 묵시적 갱신 상태라면 해지 통보 도달일과 법정 종료 시점을 증명할 자료도 필요합니다.
Q2. 집주인의 동의가 있어야 신청할 수 있나요?
A. 임차권등기명령은 임대인의 동의를 전제로 하는 합의 등기가 아닙니다. 요건을 갖춘 임차인이 법원에 신청하고, 법원이 자료를 심사해 결정합니다. 다만 임대인의 정확한 주소를 적어야 하며 주소 불명이나 송달 문제로 보정이 요구될 수 있습니다.
Q3. 신청서를 제출한 날 바로 이사해도 되나요?
A. 신청 접수만으로 등기가 완료되는 것은 아니므로 바로 전출하는 것은 주의해야 합니다. 전자소송에서 결정이 내려졌는지 확인한 뒤 인터넷등기소에서 최신 등기사항증명서를 발급해 임차권이 실제 기입됐는지 확인하고 이사하는 것이 안전합니다.
Q4. 신청 비용은 정말 15만원 정도인가요?
A. 임대인 1명, 임차인 1명, 주택 1개를 기준으로 직접 신청한다면 법원과 등기 관련 기본 실비는 대체로 4만~5만원대에서 계산됩니다. 15만원은 서류 발급, 추가 송달, 여러 부동산, 대행 서비스 비용 등이 포함된 경우 가능한 금액입니다.
Q5. 보증금 일부를 받은 경우에도 신청할 수 있나요?
A. 임대차가 종료됐지만 보증금 일부가 남아 있다면 미반환 잔액을 기준으로 신청을 검토할 수 있습니다. 신청서에는 최초 보증금과 이미 받은 금액, 현재 반환받지 못한 금액을 구분하고 계좌 내역 등 이를 확인할 수 있는 자료를 첨부하는 것이 좋습니다.
Q6. 임차권등기명령을 하면 보증금을 바로 받을 수 있나요?
A. 아닙니다. 임차권등기명령은 이사 후에도 대항력과 우선변제권을 유지하도록 돕는 절차입니다. 임대인에게 지급을 직접 강제하는 판결은 아니므로 미지급이 계속되면 지급명령, 보증금 반환청구소송 또는 강제집행을 별도로 진행해야 할 수 있습니다.
Q7. 보증금을 받으면 임차권등기를 바로 말소해야 하나요?
A. 보증금 전액과 정산금을 실제로 받은 뒤 말소 절차를 진행하는 것이 안전합니다. 임대인이 먼저 말소해 달라고 요구하더라도 지급이 확실히 이뤄질 수 있도록 동시이행 방식이나 안전한 정산 방법을 정한 후 서류를 교부하는 편이 좋습니다.
마무리
임차권등기명령 신청은 복잡해 보이지만 순서를 나누면 핵심은 명확합니다. 먼저 임대차계약이 적법하게 종료됐는지 확인하고, 계약서와 등기사항증명서, 주민등록 자료, 종료 통보 증거를 준비합니다. 그다음 임차주택 소재지 관할 법원에 전자소송 또는 서면으로 신청하고 비용을 납부합니다.
여기에서 가장 중요한 단계는 신청서 접수가 아니라 등기부 기입 완료 확인입니다. 신청하거나 결정문을 받았다는 이유만으로 먼저 전출하지 말고, 최신 등기사항증명서에 임차권이 실제 표시됐는지 확인해야 합니다.
비용도 15만원으로 고정된 것은 아닙니다. 직접 신청하는 단순한 사건은 통상 4만~5만원대 실비로 계산될 수 있고, 임대인 수, 부동산 수, 추가 송달, 서류 발급, 대행 서비스 이용 여부에 따라 증가합니다. 접수 시점의 정확한 금액은 전자소송 납부 화면과 관할 법원 안내를 우선하시기 바랍니다.
임차권등기명령이 완료됐다고 해서 보증금이 자동 반환되는 것은 아닙니다. 지급이 계속 미뤄진다면 내용증명, 지급명령, 보증금 반환소송, 강제집행을 순서에 맞게 검토해야 합니다.
송석님이 직접 확인하고 정리한 임차권등기명령 신청 이야기가 갑작스럽게 이사를 준비해야 하는 분들께 도움이 되었으면 합니다. 실제 신청 과정에서 달랐던 점이나 보정명령을 받은 경험이 있다면 댓글로 남겨주세요. 내용이 유용했다면 공감과 이웃추가도 부탁드립니다.
다음 글에서는 임차권등기명령 신청서의 신청 취지와 신청 이유를 작성하는 방법을 예시와 함께 정리하겠습니다.
참고자료
이 글은 일반적인 제도와 신청 순서를 정리한 정보이며, 개별 사건의 법률 자문을 대신하지 않습니다. 계약 당사자와 점유자 명의가 다르거나 상속, 경매, 전세사기, 법인 임대인 등이 관련된 사건은 관할 법원 또는 법률구조기관에 별도로 확인하는 것이 좋습니다.