주택 매매 비용을 찾는 분을 위해 취득세 세율표와 생애최초 감면, 주택 중개보수 상한요율 계산법, 계약금 해약 기준, 양도소득세 확정신고 절차까지 표와 단계별 절차로 정리했습니다. 조정대상지역 다주택 중과세율과 60일 취득세 신고 기한도 함께 담았습니다.
주택 매매 비용은 집을 살 때 취득세(기본 1~3%, 조정대상지역 9억 원 초과 고가주택은 8%)와 주택 중개보수(매매 상한요율 구간 0.4~0.7%), 등기·대출 부대비용이 기본 골격이고, 집을 팔 때는 양도소득세가 추가됩니다. 다만 같은 아파트라도 세대의 주택 수, 거래 가액, 소재 지역이 조정대상지역인지에 따라 금액이 크게 달라집니다. 아래에서 항목별 세율표와 계산 예시, 계약 단계별 주의사항, 신고 기한까지 순서대로 확인할 수 있습니다.
가액 구간별 계산식과 생애최초 감면, 2026년 개편안 변경사항을 이어서 확인할 수 있습니다.
매매 비용은 취득세·중개보수·양도세로 나뉘며, 주택 수와 소재 지역 조건에 따라 세율이 달라집니다.먼저 결론
- 취득세는 6억 원 이하 1%, 6억 원 초과~9억 원 이하 계산식(600만 원+초과분의 2%), 9억 원 초과 3%이고, 조정대상지역 9억 원 초과 고가주택은 8%입니다.
- 생애최초 주택 취득 감면은 12억 원 이하 유상취득에 적용되며 200만 원 한도로 면제됩니다.
- 취득세 신고·납부는 잔금 지급일부터 60일 이내, 등기를 하는 경우에는 등기 전까지입니다.
- 주택 중개보수 매매 상한요율은 구간에 따라 0.4~0.7%이며, 상한을 초과해 받은 부분은 무효라 반환 대상입니다.
- 1년에 주택을 2건 이상 팔고 합산신고를 하지 않았다면 다음 해 5월 양도소득세 확정신고 대상입니다.
주택 매매 비용, 어느 항목에서 결정되나요?
주택 매매 비용은 크게 살 때의 세금(취득세), 중개보수, 등기·대출 부대비용, 그리고 팔 때의 세금(양도소득세) 네 덩어리로 나뉩니다. 이 가운데 금액이 가장 크게 갈리는 변수는 취득세입니다. 조정대상지역이냐 아니냐, 1세대 기준 주택 수가 몇 개냐에 따라 같은 가격의 집도 세율이 달라집니다.
계산 감각을 위해 예시를 하나 들겠습니다. 가정: 비조정대상지역 아파트를 3억 원에 매수하고, 1세대 1주택이며 생애최초 감면 요건은 아직 확인 전이라고 둡니다.
- 취득세: 3억 원은 6억 원 이하 구간이므로 1% → 300만 원
- 주택 중개보수: 2억~9억 원 미만 구간 상한요율 0.4% → 120만 원
- 등기 신청 수수료, 국민주택채권 매입, 근저당 설정 비용, 화재보험 등 → 지역·조건별 견적 필요
즉, 세금과 중개보수만으로 감면 전 약 420만 원 수준이 나옵니다. 여기에 생애최초 감면이 적용되면 취득세 부담이 200만 원 한도 내에서 줄어들 수 있고, 반대로 조정대상지역 고가주택이거나 다주택자라면 취득세가 크게 올라갑니다. 등기·대출 부대비용은 물건과 대출 조건마다 달라져 정확한 총액은 등기소와 은행 견적으로 확인하는 것이 안전합니다.
살 때 드는 세금: 취득세 세율표와 신고 기한
2026년 기준 주택 유상취득 세율은 아래와 같습니다. 주택 수는 1세대 기준으로 세고, 조정대상지역 여부가 중과 경계를 가릅니다.
| 취득 상황 | 세율 | 메모 |
|---|---|---|
| 6억 원 이하 | 1% | 기본 구간 |
| 6억 원 초과~9억 원 이하 | 계산식 적용 | 600만 원 + 6억 원 초과분의 2% |
| 9억 원 초과 | 3% | 고가주택 기본 구간 |
| 조정대상지역 고가주택(분담금 포함 9억 원 초과) | 8% | 지역·가액 조건 동시 충족 |
| 다주택 중과 | 8% 또는 12% | 조정대상지역 2주택 8%, 3주택 이상 12% · 비조정대상지역은 3주택 이상 12% |
생애최초 주택 취득 감면은 생애 최초로 12억 원 이하 주택을 유상취득하는 경우 취득세를 200만 원 한도로 면제해 주는 제도로, 2026년에도 시행 중입니다. 다만 중과 배제 요건 등 세부 적용 여부는 취득 당시 규정에 따라 달라질 수 있습니다.
신고와 납부 기한도 비용만큼 중요합니다. 취득세는 취득일(잔금 지급일)부터 60일 이내에 신고·납부하고, 등기를 하는 경우에는 등기 전까지 납부해야 합니다. 가액 구간별 계산식과 2026년 지방세제 개편안 변경사항은 주택 취득세율 총정리(2026) 글에서 표로 따로 정리했습니다.
중개보수: 구간별 상한요율과 초과 반환
주택 매매 중개보수는 법정 상한요율 안에서만 받을 수 있습니다. 2026년 기준 매매·교환 요율표는 아래와 같습니다.
| 거래금액 구간 | 상한요율 | 한도액 | 판단 기준 |
|---|---|---|---|
| 5천만 원 미만 | 0.6% | 25만 원 | 한도액이 실제 상한 |
| 5천만 원 이상~2억 원 미만 | 0.5% | 80만 원 | 한도액이 실제 상한 |
| 2억 원 이상~9억 원 미만 | 0.4% | 없음 | 요율이 그대로 상한 |
| 9억 원 이상~12억 원 미만 | 0.5% | 없음 | 고가 구간 세분화 적용 |
| 12억 원 이상~15억 원 미만 | 0.6% | 없음 | 고가 구간 세분화 적용 |
| 15억 원 이상 | 0.7% | 없음 | 매매 최고 구간 |
월세 거래의 중개보수는 (보증금 + 월세 × 100)을 거래금액으로 보고 구간별 요율을 곱하는 방식입니다. 예를 들어 보증금 1,000만 원, 월세 100만 원이라면 계산 기준 금액은 1억 1,000만 원이며, 이 구간의 임대차 요율(0.3%)이 적용됩니다.
법정 상한을 초과해 요구하거나 지급한 금액은 무효입니다. 이미 초과분을 지급했다면 영수증과 계약서를 근거로 중개사에게 반환을 청구할 수 있습니다. 지역별 요율과 비주택 물건의 한도는 부동산거래관리포털에서, 구간별 계산법과 반환 대응은 주택 중개보수 상한요율 글에서 더 자세히 확인할 수 있습니다.
계약금 해약: 언제까지 가능하고 누가 얼마를 잃나요?
매매 계약을 깰 수 있는 최후의 문은 계약금 해약입니다. 민법 제565조에 따라 계약금을 주고받은 경우 다른 약정이 없으면 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 해제할 수 있습니다. 여기서 이행 착수는 단순한 준비가 아니라 중도금 지급처럼 채무 이행의 일부를 실제로 하는 것을 말합니다.
| 상황 | 효과 | 판단 기준 |
|---|---|---|
| 매수인이 해약 | 지급한 계약금을 포기 | 이행 착수 전까지만 가능 |
| 매도인이 해약 | 받은 계약금의 두 배(배액) 실제 제공 | “돌려주겠다”는 말만으로 부족, 실제 금액 제공 필요 |
| 계약금 일부만 지급된 경우 | 해약금 기준 산정 | 실제 받은 금액이 아니라 약정한 계약금 전액 기준(대법원 2014다231378 판결 취지) |
| 가계약금 | 반환 여부 사안별 판단 | ① 계약이 성립했는가 ② 가계약금을 해약금으로 하기로 약정했는가 |
계약금 규모를 정하는 순간이 바로 리스크 규모를 정하는 순간입니다. 계약 단계에서 판단 기준을 점검하려면 계약금 해약: 배액배상·계약금 포기 기준 글을 함께 확인하세요.
팔 때 드는 세금: 예정신고와 확정신고
집을 팔 때는 양도소득세가 붙습니다. 기본적으로 양도한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고를 하는데, 계산 기준과 절차는 양도소득세 예정신고 기한 글에서 확인할 수 있습니다. 문제가 되는 경우는 주로 두 가지입니다.
- 1년에 주택을 2건 이상 판 경우 — 누진세율 대상 자산을 2건 이상 양도하고 합산신고를 하지 않았다면, 다음 해 5월 1일~31일 사이에 확정신고를 해야 합니다.
- 예정신고를 하지 않은 경우 — 기한이 지났더라도 확정신고로 정리할 수 있으며, 기납부세액과 합산 계산으로 환급이 생기기도 합니다.
확정신고는 홈택스에서 다섯 단계로 진행합니다. ① 그해 양도 내역(매매계약서, 취득 계약서, 필요경비 증빙, 예정신고서, 납부 영수증)을 모은다 ② 홈택스 양도소득세 메뉴에서 확정신고를 선택한다 ③ 양도 건을 모두 입력한다 ④ 기납부세액이 정확히 반영됐는지 확인한다 ⑤ 제출 후 추가 세액을 납부하고 위택스에서 지방소득세를 신고한다. 세부 화면 흐름은 양도소득세 확정신고 5단계 글에 그대로 정리되어 있습니다.
주택 수가 많아 팔 때 중과가 걱정된다면, 조정대상지역 주택 수별 중과세율과 일시적 2주택 예외를 정리한 다주택자 양도소득세 중과 글로 이어서 확인하세요.
매매 비용 점검 6단계
- 계약 전 — 중개보수 상한을 확인합니다. 거래금액이 어느 요율 구간에 속하는지 미리 계산해 두면 상한 초과 요구를 애초에 걸러낼 수 있습니다.
- 계약 시 — 계약금 규모와 해약 조건을 확인합니다. 계약서에 계약금액과 해약 조건이 명확히 적혀 있는지, 가계약금인지도 구분해서 확인합니다.
- 잔금 전 — 취득세 60일 캘린더를 만듭니다. 잔금 지급일을 기준으로 신고·납부 기한(60일 이내, 등기 전)을 달력에 표시해 둡니다.
- 잔금일 — 취득세를 신고·납부합니다. 등기를 하는 경우에는 등기 전까지 납부해야 하므로 순서를 바꾸지 않습니다.
- 등기 후 — 소유권 이전 등기 완료를 확인합니다. 등기부등본으로 주소·소유자 표기가 바르게 바뀌었는지 확인합니다.
- 다음 해 5월 — 양도세 확정신고 대상 여부를 점검합니다. 그해 주택을 2건 이상 팔았다면 5월 1일~31일 확정신고 일정을 미리 표시해 둡니다.
상황별 확인 포인트
| 상황 | 핵심 확인 | 판단 기준 |
|---|---|---|
| 생애 최초로 1주택 매수 | 취득가액 12억 원 이하 여부 | 200만 원 한도 면제 적용 가능 여부를 시·군·구청에 확인 |
| 조정대상지역 고가주택 매수 | 분담금 포함 가액이 9억 원을 넘는지 | 넘는다면 취득세 8% 구간, 대출·자금 계획 재점검 |
| 다주택자 추가 매수 | 1세대 기준 보유 주택 수와 소재 지역 | 조정대상지역 2주택 8%, 3주택 이상 12% · 비조정대상지역은 3주택 이상 12% |
| 1년에 주택 2건 이상 매도 | 건별 예정신고에서 합산 여부 | 합산신고를 하지 않았다면 다음 해 5월 확정신고 대상 |
실수 방지 체크리스트
실수 방지 체크리스트
- 취득세 신고·납부 기한(잔금일부터 60일, 등기 전)을 달력에 표시했나요?
- 생애최초 감면의 중과 배제 요건이 내 상황에 적용되는지 시·군·구청에 확인했나요?
- 지불하려는 중개보수가 거래금액 구간의 상한요율·한도액 안인지 계산했나요?
- 계약서에 계약금액, 해약 조건, 잔금일이 문서대로 명시되어 있나요?
- 가계약금인지 정식 계약금인지 구분했나요?
- 그해 판 주택이 2건 이상이라면 다음 해 5월 확정신고 일정을 잡았나요?
- 등기·대출 부대비용(채권 매입, 근저당 설정, 화재보험) 견적을 받아 봤나요?
자주 묻는 질문 10개
1. 취득세 신고와 납부는 언제까지 해야 하나요?
취득일(잔금 지급일)부터 60일 이내에 신고·납부하고, 등기를 하는 경우에는 등기 전까지 납부해야 합니다. 기한을 넘기면 가산세가 붙을 수 있어 잔금일 기준으로 일정을 잡는 것이 안전합니다.
2. 생애최초 주택 취득세 감면은 누구에게 적용되나요?
생애 최초로 주택을 취득하면서 취득가액이 12억 원 이하인 유상취득에 적용되며, 200만 원 한도로 면제됩니다. 중과 배제 등 세부 요건은 취득 당시 규정에 따라 달라질 수 있어 관할 시·군·구청 확인이 필요합니다.
3. 중개보수를 상한보다 많이 지불했다면 어떻게 하나요?
상한을 초과해 요구하거나 지급한 금액은 무효입니다. 영수증과 계약서를 근거로 중개사에게 초과분의 반환을 청구할 수 있습니다.
4. 월세 거래의 중개보수는 어떻게 계산하나요?
(보증금 + 월세 × 100)을 거래금액으로 보고 구간별 요율을 곱합니다. 예를 들어 보증금 1,000만 원, 월세 100만 원이면 계산 기준 금액은 1억 1,000만 원입니다.
5. 계약금만 낸 상태에서 계약을 깨면 얼마를 잃나요?
매수인은 지급한 계약금을 포기하면서 해제하고, 매도인은 받은 계약금의 두 배를 실제로 제공해야 해제 효력이 발생합니다.
6. 중도금을 이미 지급했다면 계약금 해약이 되나요?
중도금 지급은 이행 착수로 간주되어 계약금 해약이 인정되지 않는 것이 원칙입니다. 단순 준비 행위와 이행 착수의 경계는 사안별로 판단되므로, 분쟁이 예상되면 법률 전문가 확인이 필요합니다.
7. 가계약금은 돌려받을 수 있나요?
두 가지 기준으로 판단합니다. 목적물·대금·지급 방법 등 중요 사항에 합의해 계약이 성립했는지, 그리고 가계약금을 해약금으로 하기로 약정했는지입니다. 약정이 없다면 계약 성립 여부에 따라 반환 대상이 될 수 있습니다.
8. 1년에 주택을 2채 팔았다면 무엇을 해야 하나요?
누진세율 대상 자산을 2건 이상 양도하고 합산신고를 하지 않았다면 다음 해 5월 1일~31일 사이에 양도소득세 확정신고를 해야 합니다. 홈택스에서 건별 내역과 기납부세액을 확인해 진행합니다.
9. 조정대상지역에서 9억 원 초과 주택을 사면 취득세는 얼마인가요?
분담금 포함 취득가액이 9억 원을 초과하는 조정대상지역 고가주택은 8%의 세율이 적용됩니다.
10. 다주택자가 추가로 주택을 사면 취득세가 얼마나 올라가나요?
1세대 기준으로, 조정대상지역에서 2주택을 취득하면 8%, 3주택 이상이면 12%입니다. 비조정대상지역은 3주택 이상일 때 12%가 적용됩니다.
살 때 세금만큼 팔 때 신고도 놓치기 쉽습니다. 대상 판단표와 함께 확인하세요.
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공식 출처와 확인일
- 국가법령정보센터 — 민법 제565조(계약금 등) — 계약금 해약이 이행 착수 전까지 가능하다는 기준의 법령 근거
- 이지법 — 주택 중개보수 안내 — 중개보수 상한요율 계산과 초과분 반환의 법적 기준
- 부동산거래관리포털 — 지역별 중개보수 조회 — 지역별 요율과 비주택 물건 한도 확인
- 행정안전부 — 2026년 지방세제 관련 보도자료 — 일시적 2주택 비과세 기간과 생애최초 감면 등 개편안 내용
- 대법원 — 계약금 일부 지급 시 해약금 기준 판례(2014다231378) — 해약금 기준이 실제 수령액이 아닌 약정 계약금 전액이라는 판단
자료 확인일: 2026년 10월 16일
본 글은 독자의 정보 확인과 선택을 돕기 위한 일반적인 세금·법률 정보이며, 개별 거래나 사건에 대한 세무·법률 자문을 대신하지 않습니다. 취득세율, 중개보수 요율, 감면 요건은 지역과 취득 시기, 정책 변경에 따라 달라질 수 있으므로 최종 결정 전에 관할 시·군·구청, 등기소 및 공식 안내를 다시 확인하시기 바랍니다.